Чужой объект на арендованной земле: кто и сколько должен платить?

Общество арендовало земельный участок у частного собственника. Позднее выяснилось, что часть участка занимает некапитальное строение, принадлежащее третьему лицу, которое не имело самостоятельных прав на землю.

Арендатор обратился в суд с требованием взыскать с владельца строения неосновательное обогащение. Размер требований был рассчитан исходя из рыночной стоимости аренды той части участка, которая фактически использовалась третьим лицом.

Суд первой инстанции удовлетворил иск и взыскал более 1 млн рублей. Апелляционный суд снизил сумму до 10,5 тыс. рублей, однако суд округа восстановил решение первой инстанции.

Верховный Суд РФ с таким подходом не согласился и оставил в силе постановление апелляции.

Ведущий юрист правового департамента Юридического бюро «Константа», член ИРО Ассоциации юристов России Владислав Черепенин рассказывает о выводах, к которым пришел Верховный Суд.

Судебная коллегия подтвердила, что использование части арендованного участка третьим лицом действительно может образовывать неосновательное обогащение.

Логика следующая: арендатор платит за пользование всем земельным участком, хотя его часть фактически занимает другое лицо. В результате это лицо сберегает денежные средства за счет арендатора.

Однако размер такого обогащения нельзя автоматически рассчитывать исходя из рыночной стоимости аренды земли.

Верховный Суд указал, что арендатор вправе требовать от фактического пользователя именно ту часть арендной платы, которую сам внес правообладателю участка, пропорционально площади, занятой третьим лицом.

В рассматриваемом деле это имело принципиальное значение. Договор аренды запрещал арендатору передавать участок в субаренду без согласия собственника. Такое согласие получено не было. Следовательно, арендатор сам не имел права передать спорную часть участка третьему лицу и получать за нее рыночную арендную плату.

Поэтому взыскание рыночной стоимости пользования землей привело бы не к компенсации фактических потерь арендатора, а к получению им суммы, на которую он сам по договору рассчитывать не мог.

Верховный Суд также обратил внимание на другой аспект спора.

По статье 612 ГК РФ арендатор, получивший имущество с недостатками, которые полностью или частично препятствуют его использованию, в зависимости от обстоятельств вправе потребовать от арендодателя устранить недостатки, уменьшить арендную плату, возместить расходы либо расторгнуть договор.

При этом в данном деле строение находилось на участке уже на момент заключения договора аренды и могло быть обнаружено при его осмотре. В акте приема-передачи арендатор подтвердил отсутствие препятствий для использования участка и впоследствии не предъявлял соответствующих требований арендодателю.

Таким образом, Верховный Суд подтвердил: сам факт того, что часть арендованного участка занимает третье лицо, еще не дает арендатору право взыскивать с него рыночную стоимость аренды земли.

Владислав Черепенин отмечает: «Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14.08.2026 № 308-ЭС26-2637 по делу № А32-10559/2024 важно прежде всего с точки зрения правильного расчета размера требований. Если арендатор вносит собственнику арендную плату за весь участок, то размер его потерь определяется той частью арендной платы, которая приходится на территорию, используемую третьим лицом. Взыскание суммы, рассчитанной исходя из рыночной ставки аренды, возможно далеко не всегда. При этом еще на стадии заключения договора арендатору важно внимательно осматривать участок и фиксировать наличие чужих объектов, поскольку впоследствии это может повлиять как на возможность предъявления требований к собственнику участка, так и на размер взыскания с фактического пользователя».