Нужно ли отдельно платить за землю при аренде помещения?

Общество несколько лет арендовало нежилое помещение у Департамента городского имущества города Москвы. По договору арендатор вносил арендную плату за помещение.

В одном из условий договора было указано, что в арендную плату не включена плата за пользование земельным участком, на котором расположен объект аренды. Однако отдельный договор аренды земельного участка стороны не заключали. В самом договоре также не было условия, которое прямо обязывало арендатора вносить отдельную плату за землю, не был определен размер такой платы или порядок ее расчета.

Позднее арендодатель обратился в суд и потребовал взыскать с арендатора неосновательное обогащение за пользование земельным участком, а также проценты.

Суды первой и апелляционной инстанций частично удовлетворили требования. Они исходили из того, что арендатор пользовался помещением, фактически использовал земельный участок под ним, но отдельную плату за землю не вносил.

Арбитражный суд Московского округа с таким подходом не согласился и направил спор на новое рассмотрение в части взыскания денежных средств.

Ведущий юрист правового департамента Юридического бюро «Константа», член ИРО Ассоциации юристов России Владислав Черепенин рассказывает о выводах, к которым пришел суд округа.

Суд напомнил общее правило пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса РФ: плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, если иное не предусмотрено законом или договором.

Иными словами, если арендатор получает в пользование объект недвижимости, то он вправе пользоваться и той частью земельного участка, которая занята этим объектом и необходима для его эксплуатации. В обычной ситуации плата за такое пользование землей уже входит в арендную плату за объект.

Исключение возможно, но его нужно прямо и ясно закрепить. В договоре должна быть предусмотрена обязанность арендатора отдельно платить за землю, а также размер такой платы или порядок ее определения. Альтернативный вариант – заключение отдельного договора аренды земельного участка.

В рассматриваемом деле этого сделано не было.

Суд округа указал, что одной формулировки о том, что плата за землю «не включена» в арендную плату за помещение, недостаточно. Такая оговорка сама по себе не означает, что стороны согласовали отдельный платеж за земельный участок. Если нет размера платежа, порядка его расчета и прямой обязанности арендатора платить отдельно, взыскать такую сумму как неосновательное обогащение нельзя.

Суд также отметил, что специальные правила об аренде недвижимости имеют приоритет перед общими нормами о неосновательном обогащении. Поэтому арендодатель не может заменить несогласованное договорное условие требованием о взыскании неосновательного обогащения.

Отдельно суд оценил довод арендодателя о сроке исковой давности. Истец ссылался на то, что узнал о нарушении права только после кадастрового учета участка. Суд этот аргумент отклонил. Требование о взыскании платы за пользование землей является обязательственным, а не вещным. Арендодатель знал, кто пользуется помещением и на каких условиях, с момента заключения договора и его последующих изменений. Поэтому он не мог связывать начало течения срока исковой давности только с кадастровым учетом участка.

Владислав Черепенин отмечает: «Этот спор показывает, насколько важно точно формулировать условия аренды недвижимости. Если арендодатель хочет получать отдельную плату за земельный участок, это нужно прямо прописать в договоре: указать обязанность арендатора, размер платежа или понятный порядок его расчета. Общей фразы о том, что плата за землю не входит в аренду помещения, недостаточно. Для арендаторов этот вывод также важен: сам факт пользования землей под арендованным помещением не всегда означает обязанность по внесению дополнительной платы».

Таким образом, при аренде помещения плата за землю под ним по общему правилу уже входит в арендную плату. Чтобы взыскать ее отдельно, арендодатель должен заранее и надлежащим образом закрепить это в договоре или оформить отдельные земельные отношения.

Документ: Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.04.2026 N Ф05-3592/2026 по делу N А41-22170/2025.