Приобретательная давность: можно ли учесть срок владения продавца?

Конституционный Суд РФ рассмотрел вопрос, который часто возникает по объектам недвижимости с «неидеальной» историей оформления: можно ли признать право собственности по приобретательной давности, если сам заявитель владел объектом не весь необходимый срок, а получил его по договору от предыдущего владельца.

Закон устанавливает достаточно продолжительный срок такого владения. Для недвижимого имущества он составляет 15 лет, для иного имущества – 5 лет. При этом владение должно быть добросовестным, открытым и непрерывным. Поскольку в рассматриваемом деле речь шла о здании, ключевым был именно 15-летний срок владения.

Суть спора заключалась в следующем: гражданин приобрел здание у общества, однако зарегистрировать переход права собственности не смог, поскольку право собственности самого продавца также не было зарегистрировано; после этого гражданин обратился в суд с требованием признать за ним право собственности на здание по приобретательной давности.

При расчете срока давностного владения заявитель просил учесть не только период своего владения, но и период, в течение которого зданием владел продавец. Суды отказали, указав, что присоединить срок владения другого лица можно только при универсальном правопреемстве (например, при наследовании или реорганизации). Обычная передача имущества по договору, по мнению судов, такого права не дает.

Ведущий юрист правового департамента Юридического бюро «Константа», член ИРО Ассоциации юристов России Владислав Черепенин рассказывает о выводах, к которым пришел Конституционный Суд РФ в Постановлении от 25.03.2026 № 18-П.

Суд признал пункт 3 статьи 234 ГК РФ не соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой действующее регулирование не дает однозначного ответа на вопрос: можно ли при передаче имущества по договору сложить сроки владения предыдущего и последующего владельцев.

Конституционный Суд РФ указал, что институт приобретательной давности нужен не только для защиты интереса конкретного владельца. Его задача шире: вернуть имущество в гражданский оборот, обеспечить его содержание, использование, уплату налогов и правовую определенность.

Если каждый новый владелец должен начинать срок приобретательной давности заново, это может надолго откладывать легализацию фактически используемого имущества. Такой подход не всегда соответствует интересам гражданского оборота, особенно когда объект много лет находится у последовательных владельцев, используется открыто и воспринимается окружающими как принадлежащий им.

Конституционный Суд решил, что до внесения изменений в закон сроки давностного владения при передаче имущества от одного владельца другому по договору подлежат сложению.

Иными словами, если лицо приобрело имущество по договору у предыдущего давностного владельца, оно вправе прибавить к своему сроку владения срок владения продавца. Но это возможно не автоматически.

Для признания права собственности необходимо доказать, что владение каждого из владельцев отвечало требованиям статьи 234 ГК РФ – владение должно быть добросовестным, открытым и непрерывным.
При этом Конституцион

ный Суд РФ отдельно подчеркнул: соответствие этим критериям не презюмируется. Доказывать их должен истец, который просит признать за ним право собственности и хочет присоединить срок владения предыдущего владельца.

Это означает, что покупателю недостаточно сослаться на сам договор. Нужно представить доказательства не только своего владения, но и владения продавца: документы о передаче объекта, использовании имущества, содержании, несении расходов, оплате налогов, отсутствии споров с третьими лицами, а также иные доказательства открытого и непрерывного владения.

Важно, что Конституционный Суд РФ не стал решать, возникло ли право собственности у заявителя в конкретном деле. Этот вопрос должны заново оценить суды с учетом фактических обстоятельств. Судебные акты по делу заявителя подлежат пересмотру, если для этого нет иных препятствий.

Владислав Черепенин отмечает: «Постановление важно для владельцев объектов недвижимости, права на которые по разным причинам не были оформлены надлежащим образом. Конституционный Суд РФ фактически подтвердил, что договорная передача имущества не обнуляет срок давностного владения. Но это не означает автоматического признания права собственности. Основная сложность теперь будет заключаться в доказывании всей истории владения: как своим собственным владел не только истец, но и тот, от кого он получил имущество».

Таким образом, новый подход расширяет возможности для легализации фактически используемого имущества, но одновременно повышает требования к доказательной базе. Приобретая объект с неоформленными правами, важно заранее оценивать не только договор, но и всю историю владения объектом.