Как формировать финансовый результат: краткое руководство для застройщика.
Правильным выходом из такого положения является формирование финансового результата при бухгалтерском учёте на строительных предприятиях таким образом, чтобы на каждом этапе строительства деятельность компании отображалась безубыточной без нарушения действующего законодательства.
Доход застройщика образуется из стоимости передаваемых дольщику готовых объектов или их долей, которая складывается из оплаты услуг застройщика и возмещения дольщиком затрат на строительство. Образующаяся в результате строительства экономия, если это определено в договоре, остаётся в собственности застройщика, так же, как и средства за его услуги. При этом сумму экономии определяют на этапе передачи дольщику готового объекта и подписания соответствующих документов, а вот сумму вознаграждения за услуги застройщика закрепляют, как правило, в момент заключения договора, то есть на самом начальном этапе строительства. В бухгалтерском учёте на строительных предприятиях именно эти средства нужно и можно признавать доходом застройщика, распределяя их равномерно в течение всего строительства.
Как распределять доходы от вознаграждения за услуги застройщика?
Поскольку в строительстве сложно определять степень готовности предоставляемой услуги (строительство, сооружение зданий), Положение по бухгалтерскому учёту допускает признавать выручку за оказание услуги равномерными долями за весь период оказания услуги либо после завершения оказания услуги, о чём говорится в пункте 13 ПБУ 9/99 «Доходы организации». Выбор конкретного способа учёта должен быть отражён в учётной политике организации-застройщика.
Принцип равномерности является в большинстве случаев оптимальным для бухгалтерского учёта на строительных предприятиях, поскольку позволяет формировать положительный финансовый результат на каждом этапе строительства. Ключевым условием здесь является наличие в договоре с дольщиком пункта о включении в стоимость договора услуг застройщика, что позволяет формировать выручку до завершения действия договора.
Когда определять экономию денежных средств, образующуюся в результате строительства?
При ответе на этот вопрос в настоящее время руководствоваться стоит исключительно логикой, так как на законодательном уровне он никак не регулируется. Датой определения суммы экономии следует признавать дату подписания документа о передаче построенного объекта дольщикам, а не дату разрешения на ввод его в эксплуатацию. Зачастую между этими двумя событиями возникает необходимость доделок, достроек и т.п., что влечет дополнительное расходование средств и сказывается на сумме экономии.
Однако, налоговые органы часто требуют начислять налог на прибыль именно с даты разрешения на ввод дома в эксплуатацию, что может привести к существенным убыткам для застройщика. Дабы исключить возможность разногласий с налоговыми органами, в учётной политике застройщика в качестве момента определения экономии необходимо указывать именно дату передачи готового объекта дольщикам. С этого момента любое расходование денежных средств дольщиков прекращается. Рекомендуем учитывать эту особенность бухгалтерского учёта в строительстве.
Судебная практика также показывает, что завершение расходования денежных средств дольщиков на строительство завершается именно при передаче объекта дольщикам, то есть экономия средств должна определяться именно на этот момент.
Начисление НДС на средства, сэкономленные при строительстве
Следует ли начислять НДС на средства, полученные от экономии при строительстве? К сожалению, и законодательство, и судебная практика не дают однозначного ответа на этот вопрос. Обе позиции выглядят достаточно обоснованными:
• с одной стороны, средства, сэкономленные застройщиками, являются частью суммы его вознаграждения, то есть возникают при реализации его услуг, таким образом, они должны облагаться НДС на общих основаниях;
• с другой стороны, взносы дольщиков носят характер инвестиций, и разница между суммами, полученными от дольщиков, и стоимостью готового объекта не является доходом от реализации, следовательно, не подлежит обложению НДС.
Бесспорно, несовершенство законодательства в сфере ведения бухгалтерского и налогового учета в строительстве приводит к ошибкам при формировании отчетности. Однако, применение несложных инструментов позволят свести шанс появления ошибок к минимуму или избежать их вовсе.