Самовольные постройки: ключевые разъяснения Верховного Суда
Верховный Суд РФ утвердил постановлением Президиума от 01.07.2026 № 16А/2026 тематический обзор № 13/2026 «О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством».
Документ содержит более 30 правовых позиций. Значительная их часть касается индивидуальных жилых домов и иных споров граждан. Ведущий юрист правового департамента Юридического бюро «Константа», член ИРО Ассоциации юристов России Владислав Черепенин обращает внимание на выводы Верховного Суда, которые имеют наибольшее практическое значение для застройщиков, собственников и арендаторов коммерческой недвижимости.
1. Старый объект коммерческой недвижимости нельзя автоматически признать самовольной постройкой
Нежилые здания, строения и сооружения, построенные до 1 января 1995 года, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками по правилам статьи 222 ГК РФ, если они возведены без нарушения строительных и градостроительных норм и правил.
При возникновении спора необходимо установить дату создания объекта, правовой статус земельного участка на тот момент, а также проверить соблюдение действовавших строительных и градостроительных требований.
Вывод особенно важен для собственников старых производственных, складских и иных объектов, история создания которых относится еще к советскому периоду.
2. Некапитальная пристройка не делает самовольным все здание
Присоединение к законно построенному зданию некапитального объекта само по себе не свидетельствует о реконструкции с созданием нового объекта недвижимости.
Поэтому сам факт увеличения используемой площади не позволяет признать все здание самовольной постройкой. Сначала необходимо определить, является ли пристройка капитальной и привели ли выполненные работы к созданию нового объекта недвижимости.
3. Истечение аренды земли не означает автоматической самовольности объекта
Если объект возведен на законно предоставленном земельном участке в соответствии с его назначением, на основании разрешения на строительство и с соблюдением обязательных требований, последующее истечение договора аренды и отсутствие разрешения на ввод сами по себе не делают здание самовольной постройкой.
Суд должен оценивать причины, по которым застройщик не завершил необходимые процедуры в установленный срок, и его добросовестность.
Таким образом, окончание срока аренды не может выступать исключительно формальным основанием для отказа в легализации объекта, если строительство изначально осуществлялось правомерно.
4. Последующая недействительность передачи прав аренды не делает уже построенный объект самовольным
Если в период строительства у застройщика имелись права на земельный участок и действующее разрешение на строительство, а сам объект соответствовал назначению участка и обязательным требованиям, последующее признание сделки по передаче прав аренды недействительной само по себе не превращает объект в самовольную постройку.
Оценивать законность строительства необходимо прежде всего исходя из обстоятельств, существовавших на момент создания объекта.
5. Незаконное изменение режима земельного участка создает реальный риск сноса
Более жесткий подход применяется, если строительство стало возможным вследствие незаконного изменения категории земли или вида ее разрешенного использования.
Верховный Суд подтвердил возможность признания самовольными и сноса объектов, построенных на землях сельскохозяйственного назначения, если изменение их правового режима было произведено с нарушением закона.
Поэтому при приобретении участка под застройку недостаточно изучить только актуальные сведения ЕГРН. Необходимо анализировать историю изменения категории земли и вида разрешенного использования, а также законность решений, на основании которых такие изменения произошли.
6. Использование здания не по назначению не делает само здание самовольным
Если объект по своим характеристикам соответствует виду разрешенного использования земельного участка и мог быть законно построен на нем, его последующее фактическое использование в иных целях само по себе не позволяет признать объект самовольной постройкой.
Нарушение порядка использования земли или объекта может повлечь иные правовые последствия, однако статья 222 ГК РФ не является универсальным основанием для сноса при любом нарушении.
7. Коммерческий объект нельзя назвать «вспомогательным» только для строительства без разрешения
Вспомогательный объект должен действительно обслуживать основной объект и выполнять по отношению к нему вспомогательную функцию.
Если дополнительное капитальное строение имеет то же назначение, что и основной объект, и может самостоятельно использоваться, относить его к вспомогательным нельзя.
Этот вывод актуален при строительстве дополнительных павильонов, складов, производственных и иных коммерческих помещений без получения разрешительной документации.
8. Отсутствие разрешения не всегда означает необходимость сноса
Верховный Суд вновь подчеркнул, что снос является крайней мерой.
Если единственным признаком самовольности является отсутствие разрешительной документации, а объект соответствует обязательным требованиям, безопасен и не нарушает права третьих лиц, его снос может быть признан несоразмерным.
Если нарушения можно устранить, суд должен оценить возможность приведения объекта в соответствие с установленными требованиями вместо его полного сноса.
Поэтому собственнику важно не просто ссылаться на несоразмерность сноса, но и представить конкретный технически осуществимый вариант устранения выявленных нарушений.
9. Покупка объекта не позволяет обойти уже принятое решение о его сносе
Если объект или его часть уже признаны вступившим в силу судебным актом самовольной постройкой и подлежащими сносу, последующая продажа недвижимости не позволяет новому собственнику заново легализовать этот же объект.
Особенно это касается случаев, когда покупатель до сделки знал о судебном решении.
Для покупателей недвижимости вывод имеет прямое практическое значение: необходимо проверять не только сведения ЕГРН и разрешительную документацию, но и судебную историю объекта. Неисполненное решение о сносе не исчезает после смены собственника.
10. Добросовестный застройщик может взыскать убытки из-за ошибок публичных органов
Если застройщик действовал добросовестно и осуществлял строительство на основании выданной разрешительной документации, которая впоследствии была признана незаконной из-за действий публичного органа или иной обязанной организации, он может требовать возмещения причиненных убытков.
В рассмотренном Верховным Судом случае основания для взыскания были связаны с незаконной выдачей разрешения на строительство администрацией и нарушением сетевой организацией своих договорных обязанностей.
В зависимости от обстоятельств такие убытки могут взыскиваться на основании статей 15, 393 и 1069 ГК РФ.
11. При строительстве без разрешения застройщику придется доказывать безопасность объекта
Если строительство осуществлялось без необходимого разрешения, возникает опровержимая презумпция потенциальной опасности постройки.
Поэтому лицо, заинтересованное в ее сохранении, должно доказать соответствие объекта строительным, градостроительным, санитарным, противопожарным и иным требованиям, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.
Следовательно, в споре о сносе нельзя рассчитывать только на то, что публичный орган не доказал опасность объекта. Застройщику необходимо самому формировать доказательственную базу в пользу возможности его сохранения.
12. Судебную строительно-техническую экспертизу может проводить не любая организация
По гражданским делам, связанным с самовольным строительством, судебная строительно-техническая экспертиза может проводиться исключительно государственными судебно-экспертными организациями.
Представленный стороной отчет негосударственной экспертной организации сам по себе не заменяет судебную строительно-техническую экспертизу, если для разрешения спора требуется ее назначение. Такую судебную экспертизу по делам, связанным с самовольным строительством, суд должен поручить государственной судебно-экспертной организации.
Это следует учитывать еще при подготовке к процессу и заявлении ходатайства о назначении экспертизы.
13. После отказа в сносе объект в отдельных случаях можно легализовать
Если ранее суд уже отказал публичному органу в сносе объекта, единственным признаком самовольности которого было отсутствие разрешения на строительство, Верховный Суд допускает последующее признание права собственности при отсутствии явного и намеренного недобросовестного поведения застройщика.
При этом должны учитываться установленные ранее обстоятельства безопасности объекта, соответствие его параметров назначению земельного участка, действия застройщика по получению разрешений и отсутствие нарушения прав третьих лиц.
Иной подход может привести к правовой неопределенности, когда объект нельзя снести, но одновременно невозможно ввести в нормальный гражданский оборот.
14. Если решение о сносе не исполнено, расходы могут взыскать с нарушителя
По общему правилу обязанность снести самовольную постройку лежит на лице, которое обязано исполнить соответствующее решение суда.
Если оно этого не делает и объект сносит публичный орган, понесенные расходы могут быть взысканы с должника как убытки по статье 15 ГК РФ.
Владислав Черепенин отмечает: «Обзор показывает общий подход Верховного Суда: наличие нарушения при строительстве еще не означает автоматического сноса объекта, но и одной лишь экспертизы о его безопасности недостаточно для легализации очевидно незаконного строительства. На практике ключевое значение имеют законность использования земли, добросовестность застройщика и возможность устранить нарушения без сноса. При приобретении недвижимости также необходимо проверять всю историю объекта: основания предоставления участка, разрешительную документацию и предыдущие судебные споры».