Освобождение арендованного участка: когда статья 622 ГК РФ неприменима
Между органом власти и компанией был заключен договор аренды публичного земельного участка для строительства склада. В период действия договора арендатор получил разрешение на строительство объекта. После истечения срока аренды арендатор продолжил пользоваться участком и завершил строительство здания склада, возвел фундамент еще одного здания, а также возвел трансформаторную подстанцию и иные сооружения.
Арендодатель обратился в суд с требованием об освобождении участка от расположенных на нем объектов и возврате участка свободным от строений.
Арбитражный суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, указав, что поскольку на участке возведены объекты недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению участка от таких объектов. Суды апелляционной и кассационной инстанций отменили это решение и удовлетворили иск, обязав арендатора освободить участок и передать его свободным.
Однако Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ в определении от 04 декабря 2025 года по делу № А37-2657/2023 отменила судебные акты апелляционной и кассационной инстанций и направила дело на новое рассмотрение.
Ведущий юрист правового департамента Юридического бюро «Константа», член ИРО Ассоциации юристов России Владислав Черепенин обращает внимание на основные правовые выводы суда.
Суд подчеркнул: при предоставлении публичного земельного участка в аренду для строительства объекта недвижимости требование о возврате участка «свободным» не может быть удовлетворено по правилам статьи 622 Гражданского кодекса РФ, если на участке возведены прочно связанные с ним объекты. Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов предполагает, что такие объекты следуют судьбе земельного участка.
Суды нижестоящих инстанций не исследовали надлежащим образом правовой статус возведенных сооружений – являются ли они движимым или недвижимым имуществом. Между тем от этой квалификации зависит применимый правовой режим: вопрос о сносе самовольной постройки подлежит разрешению по правилам статьи 222 Гражданского кодекса РФ, а объект незавершенного строительства как недвижимая вещь может быть изъят лишь в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ (продажа с публичных торгов).
Верховный Суд РФ разъяснил, что иск, удовлетворение которого предполагает фактический снос объекта, не подлежит рассмотрению под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам договора аренды.
Таким образом, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что суды апелляционной и кассационной инстанций неправильно применили нормы материального права, не исследовали существенные обстоятельства дела и не определили правовую квалификацию спорных объектов. Дело направлено на новое рассмотрение с обязательством установить статус каждого сооружения и применить соответствующие нормы гражданского законодательства.
Владислав Черепенин отмечает: «Данный судебный акт в очередной раз подтверждает: при разрешении споров об освобождении земельного участка от возведенных объектов судам необходимо проводить тщательную правовую квалификацию таких объектов. Требование об освобождении участка не может быть удовлетворено автоматически по истечении срока аренды, если на участке, предоставленном именно для строительства, возведены прочно связанные с ним объекты. Вопрос об изъятии таких объектов подлежит разрешению в специальном порядке –либо через изъятие с продажей с торгов, либо через снос самовольной постройки по правилам статьи 222 ГК РФ. Простое применение статьи 622 ГК РФ в таких случаях недопустимо».