Можно ли признать право собственности на объект, если истек срок аренды земельного участка?

Предприниматель построил здание на земельном участке, полученном в аренду под строительство. Однако после завершения работ ему дважды отказали в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в том числе из-за истечения срока действия договора аренды. В связи с этим застройщик обратился в суд с иском о признании права собственности на построенный объект как на самовольную постройку.

Суды первой и апелляционной инстанций при первоначальном рассмотрении дела удовлетворили иск, признав за предпринимателем право собственности. Однако суд округа отменил эти акты, указав, что застройщик не завершил строительство в срок действия разрешения и договора аренды, а также не устранил ряд недоделок. При повторном рассмотрении суды отказали в иске, сочтя поведение предпринимателя недобросовестным: он, по мнению судов, затянул строительство и обратился за разрешением на ввод уже после окончания аренды.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ в определении от 18 августа 2025 года по делу № А50-4878/2022 отменила судебные акты, принятые при повторном рассмотрении дела, и оставила в силе первоначальные судебные акты первой и апелляционной инстанций.

Ведущий юрист правового департамента Юридического бюро «Константа», член ИРО Ассоциации юристов России Владислав Черепенин рассказывает о выводах, к которым пришел Верховный Суд.

Судебная коллегия разъяснила, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию само по себе не препятствует признанию права собственности на завершенный объект, если он соответствует строительным и пожарным нормам, не угрожает жизни и здоровью граждан и возведен на законно предоставленном земельном участке.

Верховный Суд отметил, что единственный признак самовольности – отсутствие разрешения на ввод – не является безусловным основанием для отказа в иске, особенно если застройщик принимал надлежащие меры для его получения. При этом суды не установили доказательств явного и намеренного недобросовестного поведения, способного воспрепятствовать легализации объекта.

Более того, Суд указал, что предприниматель представил в материалы дела доказательства, обосновывающие причины, препятствовавшие ему с момента заключения договора аренды земельного участка приступить к строительству (длительная болезнь, арест его имущества и т.д.).

Судебная коллегия указала, что при таком положении возведение объекта в период надлежащих арендных отношений в течение значительного периода времени, обращение за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию при наличии недоделок и после истечения срока действия договора аренды участка не могут свидетельствовать о таком недобросовестном поведении истца, которое не позволяло бы легализовать спорную постройку.

Также ВС РФ разъяснил, что окончание срока действия договора аренды участка, предоставленного для строительства, на момент подачи заявления о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, который правомерно возведен на основании разрешения, не свидетельствует об отсутствии правоустанавливающих документов на землю и не может служить основанием для отказа в выдаче данного документа по п. 1 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ.

Суд подытожил: поскольку объект возведен предпринимателем на предоставленном для строительства участке, соответствует установленным требованиям и его сохранение не нарушает прав других лиц или угрожает их безопасности, суды первой и апелляционной инстанций изначально правильно удовлетворили иск предпринимателя и признали за ним право собственности на это здание.

«Данное определение ВС подчеркивает, что формальное истечение срока аренды или наличие отдельных недоделок не должны автоматически лишать застройщика права на легализацию объекта, если он действовал добросовестно и объект отвечает требованиям безопасности и иным обязательным требованиям», — отмечает Владислав Черепенин.