ВС разъяснил сроки предъявления требований о недостатках проданной недвижимости

Между обществом (подрядчиком) и индивидуальным предпринимателем (заказчиком) был заключен договор строительного подряда на возведение жилого дома. Договором был установлен гарантийный срок – 60 месяцев.

После завершения строительства предприниматель продал дом физическому лицу. В процессе эксплуатации покупатель обнаружил существенные строительные недостатки – трещины в несущей конструкции, вызывающие сквозное продувание. После безрезультатных обращений к продавцу и строительной компании покупатель уступил свое право требования по договору цессии другой организации, которая и обратилась в суд с иском о взыскании с продавца убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций отказали в удовлетворении иска. Основанием послужило то, что претензия была направлена покупателем спустя более чем два года после передачи дома. Поскольку в договоре купли-продажи гарантийный срок не устанавливался, суды исходили из положений статьи 477 Гражданского кодекса РФ, согласно которой при отсутствии гарантии требования по качеству товара (в том числе недвижимости) должны быть предъявлены в течение двух лет с момента передачи. Суды также указали, что гарантийный срок по договору подряда между продавцом и строительной компанией не распространяется на покупателя, так как он не является стороной этого договора.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила судебные акты нижестоящих инстанций и направила дело на новое рассмотрение.

Ведущий юрист правового департамента Юридического бюро «Константа», член ИРО Ассоциации юристов России Владислав Черепенин рассказывает о выводах, к которым пришел Верховный Суд.

Ключевой вывод Верховного Суда заключается в следующем: обращение в суд после истечения двухлетнего срока или гарантийного срока не лишает покупателя права на судебную защиту, если он докажет, что недостатки были обнаружены в пределах этого срока.

Суд подчеркнул, что срок, установленный в пункте 2 статьи 477 ГК РФ – это не срок исковой давности, а срок для обнаружения недостатков и предъявления претензий. Исковая давность в таких случаях исчисляется по общим правилам – со дня, когда покупатель узнал или должен был узнать о нарушении своего права.

Верховный Суд указал, что суды нижестоящих инстанций не исследовали важные обстоятельства:

• когда именно покупатель обнаружил недостатки (в материалах дела содержалось заключение внесудебной экспертизы, подготовленное в пределах двухлетнего срока);
• могли ли недостатки быть выявлены при приемке объекта, при том, что из договора купли-продажи не следует, что продавец предупреждал покупателя о строительстве дома с нарушением строительных норм. При этом, заключая договор на строительство дома, подрядчик проинформировал заказчика (продавца) о том, что строящийся дом не будет соответствовать нормам СНиП, однако заказчик согласился с технологией строительства.

Документ: Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25 июля 2025 года № 306-ЭС25-1348 по делу N№А65-17459/2021.