Учитываются ли самовольные постройки при продаже земельного участка с торгов?
В рамках дела о банкротстве на торгах было реализовано несколько земельных участков должника.
При этом на земельных участках находились самовольные постройки, которые не были поставлены на кадастровый учет и права, на которые за должником не были зарегистрированы. При определении начальной цены продажи самовольные постройки не учитывались.
Должник обратился с заявлением об оспаривании торгов.
Юрист правового департамента Юридического бюро «Константа», член ИРО Ассоциации юристов России Владислав Черепенин рассказывает о выводах, к которым пришли суды.
Первая инстанция поддержала должника, признав торги недействительными. Суд исходил из того, что находящиеся на земельных участках постройки, не введенные в эксплуатацию, финансовым управляющим при определении начальной стоимости на торгах не учитывались ни как самостоятельные объекты, ни как строительные материалы. Суд указал, что финансовому управляющему надлежало совершить действия по регистрации за должником права собственности на спорные постройки.
Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, посчитав торги законными. Апелляция мотивировала свое решение тем, что строения представляют собой вспомогательные хозпостройки, которые являются принадлежностью земельного участка, и их невключение в состав конкурсной массы не может считаться незаконным ввиду уклонения самого должника от предоставления информации о данном имуществе, а также отсутствия государственной регистрации данного имущества и возможности его гражданского оборота. Суд апелляционной инстанции счел, что данные строения и постройки являются принадлежностью главной вещи – земельных участков.
Согласившись с выводами суда первой инстанции, кассация отменила постановление апелляции и оставили в силе первый судебный акт.
С делом пришлось разбираться Верховному Суду РФ. Определением ВС РФ от 24 октября 2024 по делу № А40-133700/2021 судебная коллегия отменила акты первой инстанции и кассации, оставив в силе определение апелляции. При этом ВС не согласился с судом апелляционной инстанции в части квалификации строений как принадлежности земельный участков (главной вещи). Коллегия напомнила, что самовольные постройки не ведены в гражданский оборот как объекты недвижимости, следовательно, не могут выступать в качестве вещи. А риск отказа в легализации постройки несет покупатель.
Таким образом, самовольные постройки могут не учитываться при цене продаже земельных участков на торгах, если их своевременно не легализовали.