Стоит ли оспаривать кадастровую стоимость? Особенности процедуры.

Кадастровая стоимость – важная характеристика объекта недвижимости. Исходя из нее рассчитываются налог на недвижимое имущество, арендная плата за пользование государственными и муниципальными земельными участками, земельный налог и другие платежи. В связи с чем, собственники и арендаторы объектов недвижимости заинтересованы в определении их адекватной кадастровой стоимости. Однако, зачастую установленный государством размер кадастровой стоимости объектов недвижимости изначально завышен.

Данная проблема наиболее актуальна для владельцев земельных участков, поскольку земельный налог и арендная плата за пользование государственными и муниципальными землями уже на протяжении нескольких лет исчисляется исходя из кадастровой стоимости участков. Зависит от кадастровой и выкупная стоимость земельного участка в ряде случаев.

В соответствии с положениями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определение кадастровая стоимость земельных участков осуществляется в процессе проведения государственной кадастровой оценки. Предполагается, что кадастровая стоимость земельных участков – это их рыночная стоимость. Но кадастровая стоимость рассчитывается с применением метода массовой оценки, поэтому рыночная стоимость объекта, определенная в индивидуальном порядке, зачастую в несколько раз меньше установленной кадастровой.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц. Также пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, пересмотр кадастровой стоимости и установление в судебном порядке адекватного ее размера – реальная возможность уменьшения бремени земельного налога и арендной платы.

Процесс оспаривания кадастровой стоимости сложный, но вполне осуществимый. Каждая стадия оспаривания имеет свои особенные требования. Для юридических лиц предусмотрен обязательный досудебный порядок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости – в комиссии, созданной при Росреестре. Для обращения в комиссию и/или в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости равной рыночной необходим отчет оценщика об определении данной рыночной стоимости, отвечающий требованиям законодательства об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки, а также положительное заключение саморегулирующей организации оценщиков, членом которой является оценщик, на предмет соответствия отчета об определении рыночной стоимости объекта указанным требованиям. Важно правильно определить дату, на которую должна быть установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, поскольку указанные даты могут быть разными, в том числе для вновь образованных земельных участков. Грамотное юридическое сопровождение процедуры оспаривания кадастровой стоимости играет немаловажное значение. Многие вопросы требуют специальных познаний и разъяснений, в том числе:

- имеется ли у заявителя правовой интерес в пересмотре кадастровой стоимости и, соответственно, право на обращение в суд с данным вопросом;

-  не истек ли срок для обращения в комиссию или в суд с требованием о пересмотре кадастровой стоимости;

- кого заявить в качестве ответчиков и заинтересованных лиц по делу, какие документы приложить к административному исковому заявлению, чтобы оно было принято судом к производству, не оставлено без движения и не возращено заявителю;

- как поступать в случае, если объект недвижимости принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности;

- как правильно выстроить линию защиты в суде в ситуации, когда ответчики (заинтересованные лица) возражают против заявленных исковых требований.

Немаловажно до обращения в суд (комиссию) определить имеется ли экономическая целесообразность для пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости. В редких случаях, но бывает, когда кадастровая стоимость объекта определена на уровне реальной рыночной стоимости. Поэтому до начала процедуры лучше получить консультацию специалиста-оценщика относительно возможности уменьшения показателя кадастровой стоимости. Кроме того, процедура оспаривания кадастровой стоимости повлечет для заинтересованного лица определенные судебные издержки. Это расходы на подготовку отчета по определению рыночной стоимости объекта и получения положительного заключения саморегулируемой организацией оценщиков, оплата госпошлины и юридических услуг. Кроме того, в случае если ответчики или заинтересованные лица по делу будет возражать в суде против установления кадастровой стоимости на основании отчета оценщика, представленного административным истцом, по делу может быть назначено проведение судебной экспертизы на предмет проверки соответствия отчета оценщика требованиям нормативных актов и определения достоверной рыночной стоимости объекта оценки, которая также должна быть оплачена. По общему правилу распределения судебных расходов, установленному Кодексом административного судопроизводства РФ, все судебные издержки должны взыскиваться с проигравшей по делу стороны. Однако, применительно к спорам о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости имеется Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30.06.2015г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», которым по сути установлено исключение из общего правила распределения судебных издержек. Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 31 указанного постановления, в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов. В настоящее время судебная практика по спорам об определении кадастровой стоимости складывается таким образом, что все судебные издержки по делу, в том числе на проведение судебной экспертизы, в конечном итоге возлагаются на заявителя (административного истца).

Тем не менее, практика показывает, что в большинстве случаев снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости до значения его рыночной стоимости влечет существенную экономию затрат большинства правообладателей.