Для чего нужна оценка. Возможно ли повлиять на ее результат?

Автор: Николай Шеманаев

24 Сентября 2015 г.
Для чего нужна оценка. Возможно ли повлиять на ее результат?
Шеманаев Николай Валентинович, директор ООО ''Иваудит''


Оценивать что-либо - это означает определять стоимость объекта.

Профессиональное определение понятия оценки, одновременно отражающее суть и уточняющее ограничительные условия проведения оценки, говорит о том, что оценка - это процесс установления экспертом-оценщиком стоимости объекта оценки для специфических целей, результатом которого является научно обоснованное мнение о стоимости оцениваемого объекта на дату оценки в денежном выражении.

Объектами оценки могут выступать различные активы: земля, здания, сооружения и другие объекты недвижимости, оборудование, ценные бумаги, нематериальные активы (авторские права, патенты, торговая марка и т.д.), предприятие как действующий бизнес и др. Мы подчеркнули, что стоимость объекта оценки определяется для специфических целей.

Как показывает практика, чаще всего необходимость проведения оценки возникает в следующих случаях:

• Оценка при совершении сделок купли-продажи. Сделки купли-продажи совершаются в большом количестве. Но в данном случае правильнее говорить не об услуге оценки в чистом виде, а о консультировании, выяснении экспертного мнения оценщика о стоимости предмета предстоящей сделки. Также оценочное заключение является инструментом при определении стоимости при продаже, если в сделке участвуют взаимозависимые лица, т.к. условия о цене в подобных сделках являются предметом особенно пристального внимания налоговых органов.

• При получении кредита под залог имущества. Оценка предмета залога помогает определить точное соотношение между размером кредита и стоимостью имущества, которое уходит в качестве обеспечения кредитных отношений. Такая оценка дает банку уверенность в том, что предмет залога может быть продан за ту сумму, которая была выдана в качестве кредита.

• При страховании имущества. Оценка стоимости имущества может потребоваться для согласования объема страховых выплат. Важность наличия отчета об оценке страхуемого имущества состоит еще и в том, что проведенная независимая экспертиза не позволяет страховщику впоследствии оспаривать страховую сумму по договору.

• При внесении неденежных вкладов в уставный капитал. Согласно законодательству, имущество стоимостью от 20 тыс. руб., передаваемое в счет оплаты доли в уставном капитале ООО, подлежит обязательной оценке. Если имущество вносится в счет вклада в уставный капитал акционерного общества, то оценка должна проводиться независимо от стоимости имущества.

• При ликвидации предприятия. При ликвидации предприятия посредством проведения процедуры банкротства потребность в оценке возникает на стадии конкурсного производства. На основании заключения оценщика арбитражный управляющий определяет стоимость имущества в целях его последующей реализации.

• При принятии инвестиционных решений. Целью работы оценщика в данном случае является определение стоимости инвестиционного проекта на чётко заданную дату оценки в соответствии с действующими стандартами оценки. Как правило, это может понадобиться для вхождения в проект со-инвесторов, привлечения заёмных средств на реализацию инвестиционного проекта в банке либо инвестиционных фондах и пр.

• При разрешении имущественных споров. Оценка необходима при составлении брачных контрактов, при разделе имущества супругов в процессе развода, по требованию обеих или одной из сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества.

От того насколько реальной будет оценка, зачастую зависит успех всей сделки. Однако, в большинстве случаев, бывает, что в интересах продавца/покупателя можно повлиять на результат той или иной стороны. Для этого давайте разберёмся, какие особенности таит оценка и можно ли повлиять на её результат.

Рассмотрим для примера ситуацию с оценкой объектов недвижимости.

Согласно Федеральных стандартов оценки существует несколько подходов для определения стоимости. В основном, при определении стоимости объектов недвижимости, оценщики оперируют сравнительным подходом. Опираясь на общие данные по рынку недвижимости в регионе и на динамику цен в определенной местности за период, для анализа выбирается несколько аналогичных объектов с уже известной стоимостью.

В этом случае, единственным фактом, влияющем на конечную цифру, является выжидание удобного момента: в зависимости от сезона и общей ситуации на рынке стоимость может значительно варьироваться. Одно ''но'' - иногда непросто предугадать какой скачок и в какую сторону она совершит. Кроме сезонных колебаний, на конечную цифру оценки влияют также ещё ряд факторов.

Основными ценообразующими факторами стоимости земельного участка являются: площадь, месторасположение, категория земель и разрешенное использование (индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, садоводство и т.п.) - это максимально объективные категории, которые существуют изначально.

В данном случае следует обратить внимание на статус земли, который имеет очень большое влияние на стоимость, и если Вы заинтересованы в ее увеличении/уменьшении, то сначала рекомендуется изменить статус, а затем уже провести оценку.

Поскольку земля и земельные участки редко обладают прямыми аналогами для сравнения, то уникальность каждого отдельного земельного участка существенно влияет на его стоимость. Поэтому оценочные компании пользуются большим количеством, так называемых поправочных коэффициентов. Например, учитываются рельеф и форма участка, транспортная доступность и близость к крупным магистралям, наличие водоемов, насаждений, экологическая обстановка и т.д. Если вы знаете о запланированном строительстве дорог, станций и этому могут быть подтверждения, обязательно расскажите об этом оценщику. Также, по возможности, предоставьте те бумаги, которые дадут представление оценщику о коммуникациях: инженерные сети, энергоснабжение, канализация и т.д. Причём как имеющиеся, так и возможные.

При анализе кадастровых паспортов земельных участков многие пользователи путают кадастровую стоимость, указанную в данном паспорте, с рыночной стоимостью, принимая ее за последнюю.

В соответствии с Земельным кодексом предполагается, что кадастровая стоимость земельных участков должна быть приближена к рыночной. Но на практике дело обстоит иначе. Разница между этими показателями порой весьма значительна. Кадастровая стоимость не учитывает особенностей земельных участков и статуса земли. Она назначается для земель определенного целевого использования в конкретном районе и одинакова для всех участков, входящих в данную группу. Например, рыночная стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения в Подмосковье превышает кадастровую во много раз. А кадастровая оценка земель в провинциальных городах в 2-3 раза превышает их рыночную цену. По этой причине кадастровая стоимость земельного участка служит лишь базой для расчета земельного налога. Вследствие этого в своей работе оценщики практически не принимают во внимание стоимость земли, указанную в ее кадастровом паспорте.

Важно помнить, что итоговая величина стоимости земли, которая будет указана в отчете об оценке, признается рекомендуемой для целей совершения сделки с землей. А постоянно изменяющиеся условия рынка недвижимости и требования Федерального закона ''Об оценочной деятельности''позволяют использовать результаты оценки объекта лишь в течение 6 месяцев.

Профессиональная оценка в рыночной экономике является необходимым инструментом при принятии решений, сопровождающих процессы продажи, залога, страхования, инвестирования имущества и в ряде других случаев. Часто этот инструмент используется большинством потребителей оценочных услуг (имеются в виду как юридические, так и физические лица) только тогда, когда того требуют законодательные или нормативные акты. Т.е. оценка рассматривается как дополнительная, ненужная работа, проводить которую необходимо только ''когда требуют''. Это в корне неверный подход. Ведь оценка наиболее значима, когда она интегрирована в процесс принятия решений на каждой стадии, и, обращаясь к грамотному оценщику, вы получаете не просто установленную стоимость объекта, но и возможность повлиять на ее результат в ваших интересах.

Рейтинг статьи:  798




К списку всех статей

Написать нам

Сообщение*

Нажимая данную кнопку, я даю согласие на обработку своих персональных данных, на условиях и для целей, определенных Политикой конфиденциальности ООО "Константа-Холдинг"

* - поля, обязательные для заполнения

Перезвоните мне

Нажимая данную кнопку, я даю согласие на обработку своих персональных данных, на условиях и для целей, определенных Политикой конфиденциальности ООО "Константа-Холдинг"

* - поля, обязательные для заполнения