Договор по правилам: наниматели и наймодатели, не оформлляя договор, идут на существенный риск
Василий Воронов, адвокат, Адвокатского бюро "Константа''
На какие вопросы при заключении договора найма необходимо обратить внимание собственнику квартиры (наймодателю)?
Договор должен быть заключен в письменной форме в двух экземплярах и подписан обеими сторонами. Если договор оформляется на бланке, что достаточно распространено, необходимо исключить наличие незаполненных граф и пробелов, оба экземпляра договора должны быть идентичны и оформлены способом, исключающим возможность внесения дописок и исправлений. В договоре четко должно быть определен передаваемый объект, т.е. указаны полный адрес сдаваемой квартиры, если известны - кадастровый номер и площадь. Желательно также подробно описать состояние, в котором находится квартира (наличие и вид отделки, сантехники, систем отопления, водоснабжения и канализации и пр.)
Безусловно, в договоре должен быть определен срок на который сдается помещение. В противном случае, если такой срок не определен, договор, в силу закона, будет считаться заключенным на 5 лет. При этом, расторгнуть договор в течение срока его действия и выселить нанимателя, наймодатель вправе только в судебном порядке и только при условии существенного нарушения обязанностей нанимателем (не внесение платы за 6 месяцев (либо 2 раза при заключении договора на срок менее года) либо постоянное разрушение (порча) помещения нанимателем.)
Ясно должен быть определен размер платы за наем, а также порядок (сроки) ее внесения. Если квартира сдается на длительный срок, для наймодателя желательно предусмотреть возможность изменения (увеличения) размера платы в одностороннем порядке, основания и порядок такого изменения (например, предусмотреть, что размер платы может быть изменен наймодателем в одностороннем порядке путем уведомления нанимателя в письменной форме за три месяца до момента изменения), в противном случае повысить размер платы без согласия другой стороны будет невозможно.
Кроме внесения платы за занимаемое помещение на нанимателя могут быть возложены и иные обязанности. Так, например, по общему правилу текущий ремонт сданной квартиры осуществляет именно наниматель, однако, что бы избежать возможных в дальнейшем споров, в договоре желательно конкретно указать - что именно и в какой именно срок должно быть отремонтировано (например, "...заменить обои в коридоре в срок до 1.01.10. на обои определенной марки").
В заключение, отметим, что договор подтверждает только соглашение сторон относительно передачи квартиры. Сам факт передачи должен быть оформлен подписанным обеими сторонами актом, с указанием передаваемого помещения и обязательным подробным описанием его состояния, вплоть до фотографирования, что позволит, в дальнейшем, избежать конфликтов, связанных с состоянием квартиры на момент ее возврата собственнику.