Арендаторам улучшились условия отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества

Автор: Надежда Рябинина

24 Сентября 2015 г.
Рябинина Надежда Александровна, юрисконсульт Юридического бюро ''Константа''.


Федеральный законодатель продолжает реализацию на законодательном уровне ''упрощенного'' порядка выкупа субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого государственного и муниципального имущества.


17 июля 2009 года был принят Федеральный закон № 149-ФЗ ''О внесении изменений в Федеральный закон ''Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федераци'' (далее ''поправки в Закон'').

Основной целью принятия поправок в Закон послужило ускорение массового выкупа арендаторами - субъектами малого и среднего предпринимательства, арендуемых ими помещений. Кроме того, по истечении одного года с момента вступления в силу Закона, были выявлены некоторые его недоработки, вызвавшие массовое обращение арендаторов в арбитражные суды. поправки в Закон сгладили часть возникающих в правоприменительной практике вопросов. Рассмотрим их более детально.

Одним из условий реализации субъектами малого и среднего предпринимательства своего права на приобретение арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности являлся непрерывный трехлетний срок, в течение которого арендуемое имущество находилось в их временном пользовании до дня вступления силу Закона (Закон вступил в силу по истечении десяти дней после дня его официального опубликования, то есть 25.07.2008 г.).

Теперь, этот срок сокращен до двух лет (изменения в пункт 1 статьи 3 Закона), что увеличит количество арендаторов, имеющих возможность воспользоваться правом на приобретение такого имущества в упрощенном порядке.

Особые споры в правоприменительной практике вызывало еще и одно необходимое условие для "льготной приватизации" государственного и муниципального имущества. В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона, необходимо, чтобы арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 статьи 3. В связи с возникающими разногласиями между арендаторами и органами государственной или муниципальной власти о том, что включает в себя понятие "перечисление арендной платы надлежащим образом", толкование данному понятию давали арбитражные суды. Поправками в Закон данная оценочная категория была заменена следующим. Теперь в соответствии с пунктом 2 статьи 3, с учетом поправок в Закон, одним из условий для реализации преимущественного права является отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на следующие даты:

1) на день заключения договора купли - продажи арендуемого имущества в случае, когда при согласии субъекта малого и среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества уполномоченный орган направляет проект договора купли - продажи арендуемого имущества;

2) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае, когда субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона требованиям, по своей инициативе направляет в уполномоченный орган заявление о соответствии его данным требованиям и о реализации им преимущественного права.

Поправки в Закон коснулись и упрощения процедуры оформления залога отчуждаемого недвижимого имущества. Из статьи 4 Закона, исключены все положения, касающиеся необходимости оформления договора залога отчуждаемого недвижимого имущества, но при этом в часть 5 статьи 5 Закона внесено следующее положение: "В случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли - продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны".

Положительный эффект в данной части поправок в Закон видится в том, что устраняется необходимость регистрации договора залога недвижимого имущества, а следовательно, исключаются расходы бюджетов субъектов Российской Федерации, местных бюджетов, а также расходы арендаторов на уплату государственной пошлины за осуществление государственной регистрации договоров залога.

Порядок введения данных Поправок в Закон в действие состоит в следующем.

Поправки в Закон вступают в силу со дня их официального опубликования, которое состоялось 20 июля 2009 г. (в Собрании Законодательства РФ), и соответственно, применяются к отношениям, возникшим после вступления их в силу.

Поправки в Закон не коснулись тех арендаторов, с которыми на день вступления в силу поправок в Закон заключен договор купли-продажи арендуемого имущества или определен победитель при продаже такого имущества на аукционе, специализированном аукционе или конкурсе. В данном случае, действуют первоначальные положения Закона, до внесения поправок.

Вместе с тем, в тех случаях, когда арендаторы не реализовали свое преимущественное право на выкуп арендуемого имущества по таким основаниям как нахождение имущества в аренде менее чем три года и (или) наличие у него задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням), либо ими был получен отказ в реализации данного права по указанным основаниям, поправками в Закон установлены следующие способы реализации преимущественного права на выкуп имущества. Первый из них состоит в том, что уполномоченный орган принимает решение о включении арендуемого объекта в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного и муниципального имущества (не ранее чем через тридцать дней со дня направления созданным координационным или совещательным органом в области развития малого и среднего предпринимательства уведомления об этом). Второй - в подаче арендатором по своей инициативе заявления о соответствии его требованиям, установленным статьей 3 Закона и о реализации им преимущественного права. Отказ субъекту малого или среднего предпринимательства в приобретении арендуемого имущества, выданный до дня вступления в силу поправок в Закон, не препятствует повторному направлению таким субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Государственное или муниципальное унитарное предприятие, принявшее до дня вступления в силу поправок в Закон решение о возмездном отчуждении недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, но не направившее предложение о приобретении этого имущества арендатору - субъекту малого или среднего предпринимательства в связи с нахождением его в аренде менее чем три года или наличием задолженности по арендной плате и неустойкам, обязано выполнить требования Закон в учетом внесенных в него поправок.

Рассмотрев основные изменения в Федеральный закон № 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", следует отметить, что принятые им поправки имеют однозначно положительное значение для субъектов малого и среднего бизнеса, что способствует устранению споров правоприменительной практики и скорейшей реализации целей принятия Закона.

Рейтинг статьи:  438




К списку всех статей

Написать нам

Сообщение*

Нажимая данную кнопку, я даю согласие на обработку своих персональных данных, на условиях и для целей, определенных Политикой конфиденциальности ООО "Константа-Холдинг"

* - поля, обязательные для заполнения

Перезвоните мне

Нажимая данную кнопку, я даю согласие на обработку своих персональных данных, на условиях и для целей, определенных Политикой конфиденциальности ООО "Константа-Холдинг"

* - поля, обязательные для заполнения