Как избежать проигрыша и добиться выгодного отказа от иска

Между акционерами торгового центра длительное время шел корпоративный спор по возможности сдачи пристроенных помещений в пользу аффилированных со спорящими компаньонами компаний. Предметом конфликта являлась возможность сохранения либо расторжения аренды пристроенных к торговому центру помещений. В результате одна из сторон взяла верх – поменяв директора, сохранила аренду в пользу аффилированного лица.

Но оказалось, что перед уходом бывший директор заключил два договора аренды земельных участков, на которых предполагалась возвести ещё несколько пристроенных к торговому центру помещений. Нужно отметить, что договоры аренды были заключены на выгодных арендатору условиях, поэтому, оказавшись заложником споров акционеров арендодателя, арендатор обратился за помощью в правовой департамент Юридического бюро «Константа». И сделал это весьма вовремя – акционеры торгового центра обратились в арбитражный суд с иском о признании договоров аренды недействительными.

Современная судебная практика исходит из того, что необходимо стремиться к стабильности оборота. Это разумно: чем меньше расторгнутых по надуманным основаниям договоров (а это было свойственно практике 90-х - начала 2000-х годов), тем больше доверия к вложениям в бизнес. В нашем случае между арендатором и арендодателем согласован объект аренды, её срок и стоимость. Более того, все договоры зарегистрированы Росреестром, а, следовательно, прошли юридическую экспертизу.

В иске указывалось, что договоры были подписаны бывшим директором арендодателя, когда тот уже знал о предстоящей отставке; предмет договора не в полной мере соответствовал требованиям о близости помещений к коммуникациям.

В ходе судебных заседаний каждая из сторон предоставляла все новые и новые доказательства и аргументы в обоснование своих позиций. Арендодатель представил заключение о рыночной стоимости аренды, превышающей ставку, указанную в договорах.

В ответ на это представитель ответчика – ведущий юрист правового департамента Юридического бюро «Константа» Владимир Щучкин доказывал, что арендатор не является профессионалом в коммерческой недвижимости, а, следовательно, не обязан знать о средней рыночной стоимости аренды.

Истец предоставил техническую документацию, якобы подтверждающую нарушение арендатором минимальных границ помещений с коммуникациями.

На это защищающий ответчика юрист Юридического бюро «Константа» инициировал обращение со встречным иском к торговому центру о взыскании убытков в связи со сдачей в аренду негодного объекта.

Судебный процесс в первой инстанции длился год. Чем дальше длилось судебное разбирательство, тем дальше оно заходило в тупик, при этом только увеличивало судебные расходы сторон. К этому моменту стало очевидно, что даже в случае выигрыша дела арендатором и отказа в этом иске, торговый центр-арендодатель будет всячески препятствовать строительству и дальнейшему ведению хозяйственной деятельности, используя новые поводы для разрыва договоров с арендатором.

По совету юриста Владимира Щучкина арендатором было принято решение вступить в переговоры с истцом с целью заключить мировое соглашение о расторжении аренды с выплатой такого отступного, которое компенсировало бы убытки и расходы арендатора по заключению договоров аренды, а арендодатель по условиям мирового соглашения отказывался от взыскания судебных расходов.

Переговоры были трудными, торговый центр разными способами пытался изменить предложенные условия в свою пользу. Но в конце концов договорённости были достигнуты и условия мирового соглашения были приняты всеми участниками конфликта.

Но тут своё слово сказал суд: он отказался утвердить документ, поскольку, по его мнению, мировое соглашение по делу о признании договоров недействительными невозможно. Поэтому, по совету специалиста правового департамента Юридического бюро «Константа», стороны решили поступить иначе: для минимизации взаимного недоверия участники дела одновременно подали в Управление Росреестра соглашение о расторжении договоров аренды с выплатой компенсации в пользу арендатора, а в суд представитель арендодателя направил заявление об отказе от исковых требований. Отметим, что при таком отказе от иска судебные расходы не могут быть взысканы с ответчика.

Таким образом, фактически условия мирового соглашения были исполнены сторонами спора, а клиент Юридического бюро «Константа» получил компенсацию за досрочное расторжение договоров.