Исчисление налога на добавленную стоимость при долевом строительстве

Довольно распространенной является ситуация, когда инвестор не имеет достаточного количества денежных средств для строительства и вынужден привлекать соинвесторов, выступая при этом заказчиком-застройщиком.  При этом, в налоговом и бухгалтерском учёте таких компаний возникают определенные нюансы.

Основной инвестор имеет возможность уступить субинвестору право на профинансированную часть строящегося объекта либо не делать этого. В этой статье мы поговорим о субинвестировании без уступки доли, то есть о соинвестировании.

При поступлении денежных средств от субинвестора заказчику-застройщику следует разделять средства, направляемые непосредственно на строительство, от средств, направляемых на нужды организации, так как учёт НДС и формирование объекта налогообложения при бухгалтерском учёте на строительных предприятиях в каждом из этих случаев производится по-разному.

Разделение учёта НДС по признаку целевого назначения средств

В случае, если средства поступают на финансирование строительства, они относятся к средствам целевого финансирования, так как не связаны с реализацией товаров (работ, услуг), и поэтому не облагаются НДС.

Вкладывая свои средства, соинвесторы получают право на долю профинансированного ими строящегося объекта.

Таким образом, производится распределение жилой площади, построенной совместно предприятиями и организациями, пропорционально тем средствам, что они передали на цели строительства.

Поскольку закрепление права на приобретение профинансированной доли строящегося объекта возникает у соинвестора при внесении средств на его строительство, то при передаче этой доли не происходит смены собственника, следовательно, данная операция не является реализацией товаров (работ, услуг), и обязанности по начислению и уплате НДС у основного инвестора также не возникает.

Заказчик-застройщик, производя строительство и приобретая товары, работы и услуги у подрядных организаций, при ведении бухгалтерии не принимает к вычету суммы НДС в составе стоимости данных материальных ценностей, поэтому и долю построенного объекта он передаёт соинвестору по фактической стоимости с учётом НДС.

Объект обложения НДС может возникнуть лишь в том случае, если финансовый взнос инвестора превышает фактическую стоимость квартир, которые остаются у заказчика-застройщика.

В случае, если денежные средства направляются на нужды организации заказчика-застройщика, они подлежат обложению НДС, поскольку данные расходы (содержание и аренда помещений, заработная плата сотрудников управления, средства связи, канцелярские товары и офисная техника и т.п.) увеличивают стоимость строящихся объектов.

Упомянутые выше расходы, а также затраты на технический надзор рассматриваются с точки зрения налогообложения как оказание услуг, стоимость которых входит в состав стоимости объекта, вводимого в эксплуатацию. При этом не имеет значения, каким образом отображаются данные операции при ведении бухгалтерского учёта, и что является источником финансирования. Обложение НДС производится в данном случае на общих основаниях.

Возмещение НДС

Вопрос налоговой отчётности застройщика в долевом строительстве остаётся до сих пор одним из самых спорных. Несмотря на то, что при строительстве объектов заказчик-застройщик вынужден уплачивать НДС поставщикам и подрядчикам за товары, работы и услуги, относящиеся непосредственно к строительству, а также к расходам на собственное содержание, он не имеет права предъявлять этот НДС к вычету. Это следует из положений Налогового кодекса РФ (п. 6 ст. 171 и п. 5 ст. 172, п. 2 ст. 259), согласно которым возмещение вычета может быть произведено лишь после того, как объект завершённого капитального строительства будет принят на учёт. Поскольку в случае соинвестирования право на приобретение части объекта закрепляется за инвестором, эта часть по завершении строительства не принимается заказчиком-застройщиком на учёт, следовательно, возмещения НДС не производится.

Исключением является случай, когда строительство финансировалось организацией полностью за счёт собственных средств, без привлечения соинвесторов, если объект, принадлежащий ей на праве собственности, ставится на учёт и подлежит амортизации. В этом случае с момента начала амортизации объекта НДС в составе товаров, работ, услуг, приобретённых у заказчиков и подрядчиков, может быть принят к вычету, но только в части, относящейся непосредственно к строительству.

В связи с отсутствием в настоящее время однозначного правового регулирования этого вопроса можно посоветовать заказчикам-застройщикам в каждом конкретном случае обращаться в свои территориальные налоговые органы для получения налоговой консультации. По этой же причине рекомендуется во избежание неоднозначных ситуаций при бухучёте в строительных организациях не закладывать затраты на собственные нужды заказчика-подрядчика в смету строительства. Следует оформить их вне сметы как услуги инвесторам со стороны заказчика-застройщика, в этом случае возмещение НДС будет производиться в общем порядке.