Изменение кадастровой стоимости земельных участков. Тенденции 2015 года.
Александра Шевченко, коммерческий директор компании ''Иваудит''
Кадастровая стоимость участка применяется при расчете земельного налога арендной платы, платы за пользование земельным участком, выкупной стоимости земельного участка в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности, при продаже земельных участков из государственной или муниципальной собственности собственникам находящихся на этих участках зданий, строений и сооружений.
Во всех вышеперечисленных случаях размер кадастровой стоимости имеет первостепенное значение, но нередко такая стоимость оказывается завышенной, причем в разы. Существует внесудебный и судебный порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, при этом кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Шаг 1: Досудебный порядок.
Обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с соответствующим заявлением. Комиссия формируется при территориальном управлении Росреестра.
К заявлению, кроме прочих документов, прикладывается отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в бумажном и электронном виде, а также положительное экспертное заключение в бумажном и электронном виде в отношении отчета об определении рыночной стоимости земельного участка, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.
Рекомендую, при заключении договора на оценку обратить внимание, обязуется ли оценочная компания вместе с отчетом предоставить положительное экспертное заключение и включается ли оплата данной экспертизы в стоимость договора или оплачивается дополнительно. Это важно, т.к. стоимость экспертизы составляет от 20 000 р. до 100 000 р., в зависимости от размеров участка и СРО, в котором проводится экспертиза.
Практика показывает, что на сегодняшний день досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости неэффективен. Выносятся, в основном, отрицательные решения, а замечания носят формальный характер, как-то технические ошибки, опечатки и т.д. Но он является обязательным, только пройдя этот этап, Вы можете обратиться в суд.
Шаг 2: Судебное оспаривание
Для обращения в суд необходимо подготовить исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и (или) об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров. В качестве ответчика следует указывать кадастровую палату субъекта, в котором находится ваш земельный участок, комиссия указывается в качестве третьего лица.
В заявлении следует указать, по какой причине вы не согласны с кадастровой стоимостью и (или) с решением комиссии, какие права и интересы нарушает ее спорный размер, почему она является неверной и какими документами и сведениями это подтверждается. К исковому заявлению следует приложить документы, оговоренные в ст. 132 ГПК РФ
В соответствии с ст. 154 ГПК РФ дело должно быть рассмотрено в течение двух месяцев. Зачастую либо за недостаточностью представленных доказательств, либо по инициативе ответчика, суд назначает судебную экспертизу. По сути это та же самая оценка, с той лишь разницей, что оценщик предупреждается об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Кроме того, экспертом может выступать только тот оценщик, который обладает статусом эксперта саморегулируемой организации. Таким образом, решение выносится, уже на основании повторной оценки, проведенной в ходе судебного разбирательства. Но при этом, суд не примет исковое заявление, если к нему не будет приложен отчет оценщика и положительное экспертное заключение.
Практика показывает…
Даже не смотря на повторную оценку, в ходе судебного разбирательства удается снизить стоимость судебного участка в несколько раз. Юристам ЮБ «Константа» в сотрудничестве с нашими оценщиками удавалось снизить стоимость земельных участков в 4-5 раз. Но при этом, обращаю Ваше внимание, что участок участку рознь. На рыночную стоимость влияют такие факторы, как расположение участка, его назначение, площадь и т.д.
Прежде чем начать процедуру изменения кадастровой стоимости, необходимо просчитать экономическую целесообразность. Когда к нам обращаются клиенты с запросом на проведения оценки для таких целей, мы до заключения договора просчитываем какова реальная рыночная стоимость данного участка. Таким образом, клиент до начала процедуры может понять целесообразно ли в его случае изменять кадастровую стоимость земельного участка на рыночную