Каким образом арендатор может отказаться от пролонгации договора аренды?
Между обществом (арендодатель) и образовательной организацией (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения.
Договор аренды был заключен на 3 года, но не прошел государственную регистрацию, в связи с чем согласно его условиям считался краткосрочным (11 месяцев). В договоре было предусмотрено, что в случае краткосрочности и при отсутствии возражений сторон, договор автоматически возобновляется на тех же условиях ещё на 11 месяцев.
Через 4 месяца после передачи помещения арендатор направил арендодателю предложение о расторжении договора в связи с тем, что помещение невозможно использовать в планируемой арендатором деятельности – размещение колледжа.
Общество отказалось подписывать соглашение о расторжении, в связи с чем образовательная организации уведомила арендодателя об одностороннем отказе от договора и составила акт возврата помещения. В акте было указано, что арендодатель отказался от его подписания, а ключи от помещения были переданы охраннику здания.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании арендной платы за период до окончания срока действия договора, а также за несколько месяцев после его истечения, поскольку считал, что договор был автоматически пролонгирован.
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций удовлетворили иск. Они пришли к выводу, что у ответчика отсутствовало право на досрочное расторжение договора. При этом суды отклонили довод арендатора о том, что уведомление об отказе от договора следует рассматривать как отказ от его пролонгации. Также было указано, что ответчик не представил достаточных доказательств возврата помещения.
Образовательная организация обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд, который отменил акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19 августа 2025 года по делу № А40-290648/2023).
Ведущий юрист правового департамента Юридического бюро «Константа», член ИРО Ассоциации юристов России Владислав Черепенин рассказывает о выводах, к которым пришел ВС РФ.
Судебная коллегия согласилась с выводами нижестоящих судов, что у ответчика отсутствовало право на досрочное расторжение договора. Следовательно, взыскание арендной платы за период действия договора признано обоснованным.
Однако Верховный Суд не согласился с выводом о автоматической пролонгации договора на следующий 11-месячный срок.
Суд посчитал, что нижестоящие суды необоснованно не учли доводы ответчика о том, что направление уведомления об отказе от договора и освобождение помещения с предложением арендодателю подписать акт приема-передачи свидетельствуют о явно выраженной арендатором воле на отказ в пролонгации договора аренды на следующие одиннадцать месяцев и прекращении арендных отношений по истечении указанного срока (направление арендодателю дополнительного уведомления об отказе в пролонгации договора аренды не требовалось).
Кроме того, Судебная коллегия напомнила: обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора. Отсутствие на акте приема-передачи подписи арендодателя, уведомленного о намерении арендатора возвратить помещение, само по себе не свидетельствует о том, что арендатор продолжил пользоваться арендуемым имуществом после истечения срока действия договора аренды.
Таким образом, по мнению ВС РФ, суды необоснованно взыскали арендную плату еще за несколько месяцев после истечения первоначального срока действия договора аренды.
Владислав Черепенин отмечает, что Верховный Суд в очередной раз подтвердил: воля сторон на прекращение арендных отношений может быть выражена не только шаблонным уведомлением, но и совокупностью действий. Формализм не должен стоять выше добросовестности.