Изменение градостроительных регламентов после получения ГПЗУ – можно ли отказать в разрешении на строительство?
Интересный и важный для строительной отрасли спор был рассмотрен арбитражными судами.
Компания заключила с муниципалитетом договор аренды земельного участка для строительства многоквартирного дома (МКД). После заключения договора застройщик получил градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Также по его заданию была разработана проектная документация на строительство МКД и подготовлено положительное заключение негосударственной экспертизы.
Собрав все необходимые документы, застройщик обратился в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство. Однако муниципалитет отказал в выдаче разрешения, мотивировав это тем, что представленные документы не отвечают правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) и генеральному плану, которые изменились после получения ГПЗУ.
Не согласившись с отказом, застройщик обратился за защитой своих прав в суд с иском о признании отказа незаконным и о понуждении администрации выдать разрешение на строительство.
Юрист правового департамента Юридического бюро «Константа», член ИРО Ассоциации юристов России Владислав Черепенин рассказывает о выводах, к которым пришли суды.
В рамках дела № А32-18271/2023 суды двух инстанций удовлетворили иск частично, признав отказ администрации незаконным. При этом суды отказали застройщику в требовании о понуждении к выдаче разрешения на строительство, и только обязали уполномоченный орган рассмотреть заявление застройщика повторно. Судебные акты были мотивированы тем, что изменения ПЗЗ и генплана произошло уже после выдачи компании ГПЗУ, а согласно действующему законодательству информацию, указанную в ГПЗУ, допускается использовать для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство в течение 3 (трех) лет со дня выдачи (часть 10 статьи 57.3 ГрК РФ). Соответственно, при рассмотрении заявления застройщика о выдаче разрешения на строительство уполномоченный орган должен был руководствоваться информацией, указанной в ГПЗУ и соответствовавшей действовавшим редакциям генерального плана и ПЗЗ.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа с выводами нижестоящих судов о незаконности отказа согласился. При этом кассация изменила судебные акты в части последствий признания отказа незаконным – обязала уполномоченный орган выдать застройщику разрешение на строительство.
Суд кассационной инстанции исходил из того, что понуждение администрации к повторному рассмотрению заявления не может в полной мере восстановить права истца, такая ситуация приведет к неопределенности в отношении сторон, значительным материальным издержкам застройщика и к потере времени. С учетом изложенного суд кассационной инстанции признал обоснованной и достаточно эффективной в данном случае восстановительную меру в виде возложения на администрацию обязанности по принятию конкретного решения о выдаче компании разрешения на строительство.
Специалист Юридического бюро «Константа» по судебным спорам в сфере недвижимости и строительства Владислав Черепенин обращает внимание, что, к сожалению, судебная практика по таким спорам не является единообразной. Можно встретить судебные акты, в которых суды в аналогичных случаях отказывают признавать отказ незаконным, мотивировав этот тем, что если после получения ГПЗУ изменились градостроительные регламенты, то застройщик перед получением разрешения на строительство должен получить новый ГПЗУ и осуществлять строительство уже по новым градтребованиям, так как ГПЗУ является простой выпиской из ПЗЗ. С таким подходом сложно согласиться, поскольку он не отвечает принципу правовой определенности и стабильности отношений в сфере строительства, и может привести к значительным убыткам для застройщиков. Между получением ГПЗУ, разработкой проектной документации, получением положительного заключения экспертизы и обращением за разрешением на строительство может пройти много времени.
Главная задача ГПЗУ – зафиксировать градостроительные регламенты на три года. Поэтому подход Суда округа, изложенный в комментируемом споре, наиболее полно обеспечивает интересы застройщиков, которые в случае незаконного отказа в выдаче разрешения на строительство, могут его оспорить в суде, а также через суд обязать уполномоченный орган выдать разрешение на строительство.