Гостевой дом: гостиница или нет? Ответил Верховный суд РФ

В связи с вступившими с 1 сентября текущего года новыми правилами об обязательной регистрации гостевых домов в реестре классифицированных средств размещения все более популярным становится вопрос: является ли гостевой дом гостиницей, отелем, базой отдыха или неким обособленным типом средства размещения.

Ясность в указанный вопрос внес Верховный суд РФ, который в определении от 17 июня 2025 г. № 81-КГ25-2-К8 указал, что предоставление жилого помещения по договору краткосрочного найма само по себе не является оказанием гостиничных услуг и не требует соблюдения всех строгих санитарных, пожарных и иных требований, установленных для гостиниц.

Суть судебного спора заключалась в требовании прокурора признать незаконной деятельность собственника жилого дома, который, по мнению истца, эксплуатировал дом для оказания гостиничных услуг, что противоречит назначению жилого помещения и создает угрозу правам неопределенного круга лиц. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанции удовлетворили иск, посчитав, что сдача жилья на короткие сроки без соблюдения требований, предъявляемых к гостиницам, является незаконной. Однако Верховный Суд отменил эти решения и направил дело на новое рассмотрение, указав на существенные нарушения норм материального и процессуального права.

Ключевой позицией Верховного Суда стало утверждение о том, что согласно Общероссийскому классификатора видов экономической деятельности, деятельность гостиниц (код 55.10) и деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания (код 55.20) разделены и представляют собой разные виды предпринимательства. При этом код 55.20 прямо предусматривает предоставление жилья на ежедневной или еженедельной основе в виде квартир, коттеджей или комнат с полностью оборудованной кухней и минимальным объемом дополнительных услуг, что характерно именно для краткосрочной аренды жилья, а не гостиничного сервиса. Таким образом, Верховный Суд подчеркнул: если жилое помещение используется как квартира для самостоятельного проживания, а не как номер с ежедневной уборкой, заправкой постели и питанием — это не гостиница, а законная форма найма, допустимая в рамках жилищного и гражданского законодательства.

Особое внимание Суд уделил бремени доказывания: прокурор, выступающий в защиту публичных интересов, обязан был доказать не только сам факт оказания услуг, но и реальную опасность причинения вреда неопределенному кругу лиц. Однако нижестоящие суды не установили, какие именно нормы нарушены, и не привели доказательств, что деятельность собственника гостевого дома создает угрозу безопасности. Между тем, по смыслу п. 1 ст. 1065 ГК РФ, запрет деятельности возможен только при наличии реальной, а не предполагаемой опасности. В свою очередь, Верховный Суд РФ напомнил, что собственник жилого помещения вправе использовать свое помещение в коммерческих целях, в том числе сдавать в аренду, что прямо подтверждается ч. 2 ст. 30 ЖК РФ и подп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ.

Как указывает специалист правового департамента Юридического бюро «Константа» Мария Фокеева, судебный акт приобретает особое значение на фоне принятия Федерального закона от 7 июня 2025 г. № 127-ФЗ, который с 1 сентября 2025 года запускает эксперимент по легализации и регулированию деятельности гостевых домов в индивидуальных жилых домах. Данный закон вводит новое правовое понятие — «гостевой дом» — как тип средства размещения, представляющий собой жилой дом или его часть, используемую для временного проживания. Важно, что закон четко разделяет традиционное жилье и объекты туристической инфраструктуры, устанавливая специальный режим для тех, кто хочет легально сдавать жилье в рамках туризма. Эксперимент проводится в 18 регионах, включая Ивановскую область, продлится до конца 2027 года.

Федеральный закон устанавливает, что для ведения деятельности гостевого дома необходимо пройти классификацию и внести сведения в единый реестр средств размещения. При этом размещение информации о сдаче жилья без указания идентификационного номера и ссылки на реестр запрещено. Таким образом, закон не запрещает краткосрочную аренду, а, напротив, легализует и регулирует ее, создавая условия для безопасного и прозрачного функционирования рынка краткосрочного проживания.

Совокупность этих двух актов — определения Верховного Суда и нового федерального закона — формирует новую правовую реальность. Верховный Суд подтвердил, что сдача жилья в краткосрочную аренду не является по умолчанию незаконной и не требует соблюдения гостиничных стандартов, если не осуществляется как гостиничная деятельность. А Закон № 127-ФЗ «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов» предлагает путь легализации такой деятельности через регистрацию в качестве гостевого дома, тем самым устраняя правовую неопределенность, которая ранее использовалась для преследования собственников. Это способствует развитию туристической инфраструктуры, защищает права граждан на распоряжение своим имуществом и создает условия для честной конкуренции в сфере краткосрочного проживания. Указанные решения важны как для правоприменительной практики, так и для миллионов владельцев жилья, желающих легально извлекать доход из своей недвижимости, не нарушая закон.