Гарантирует ли ГПЗУ возможность строительства при изменении градостроительных норм?

Застройщик обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа администрации муниципального образования городской округ «Город-курорт Сочи» в выдаче разрешения на строительство многоквартирного дома. Основанием для отказа послужило принятое уполномоченный органом в 2021 году решение, которым было введено ограничение на строительство объектов жилого назначения вне комплексного развития территории (КРТ).

При этом застройщик получил градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) в 2019 году. Заявление на получение разрешения на строительство было подано в 2022 году. В связи с тем, что проект не предусматривал комплексного развития территории, включая строительство социальной и транспортной инфраструктуры, администрация отказала в выдаче разрешения.

Юрист правового департамента Юридического бюро «Константа», член ИРО Ассоциации юристов России Владислав Черепенин рассказывает о выводах, к которым пришли суды.

Суды трёх инстанций удовлетворили требования общества, исходя из того, что правоотношения между застройщиком и органом местного самоуправления возникли с момента выдачи ГПЗУ. По их мнению, застройщик не обязан учитывать нормативные изменения, принятые после этого, поскольку срок действия градостроительного плана земельного участка ещё не истёк (срок действия ГПЗУ составляет 3 года).

Но Верховный Суд РФ отменил судебные акты, указав на существенные нарушения норм материального права нижестоящими судами.

В своем определении от 17.04.2025 № 308-ЭС24-20719 по делу № А32-53202/2023 суд отметил следующее:

• при выдаче разрешения на строительство необходимо учитывать действующие правила землепользования и застройки (ПЗЗ), в том числе введённые после выдачи ГПЗУ;
• нормы ПЗЗ, направленные на обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности населения, должны применяться независимо от даты выдачи ГПЗУ;
• запрет точечного строительства многоквартирных домов без соответствующей инфраструктуры обусловлен высокой плотностью населения и дефицитом социальных объектов в городе-курорте Сочи;
• выдача разрешения в данном случае повлекла бы нарушение прав неопределённого круга лиц, включая будущих жильцов дома, на комфортные условия проживания, гарантированные Конституцией РФ;
• застройщик, как профессиональный участник рынка, должен был учитывать риски изменения нормативного регулирования в сфере строительства;
• застройщик может взыскать убытки, если землю предоставили специально для строительства.

ВС РФ направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, подчеркнув важность соблюдения баланса между частными интересами застройщиков и публичными интересами граждан, проживающих в муниципальном образовании.

По мнению юриста Владислава Черепенина, сложившаяся судебная практика подтверждает, что выдача градостроительного плана земельного участка не гарантирует возможность реализации проекта строительства в неизменных условиях. Если за время действия ГПЗУ были внесены изменения в градостроительные регламенты, застройщик обязан учитывать такие изменения при оформлении разрешения на строительство.