Верховный Суд уточнил содержание реестра собственников помещений в МКД

Житель многоквартирного дома (МКД) истребовал у управляющей организации (УК) реестр собственников помещений в МКД для инициирования общего собрания. УК выдала указанный реестр, однако в нем содержалось лишь указание на фамилии и инициалы собственников – физических лиц, номера помещений и сведения о размерах долей в праве общей собственности на помещения.

Житель обратился в жилищную инспекцию с жалобой на действия УК. В жалобе он указывал, что предоставленный реестр не содержит обязательные сведения, установленные приказом Минстроя России от 29.01.2019 № 44/пр (далее – Приказ № 44/пр). Данный приказ регулирует порядок проведения общего собрания собственников и оформления его результатов. Действия управляющей компании, по мнению жителя, препятствует реализации его права на проведение общего собрания.

Жилищная инспекция согласилась с доводами жителя и выдала УК предписание о предоставлении реестра с указанием всех предусмотренных подп. «а» п. 20 Приказа № 44/пр сведений, а именно:

• фамилии, имени, отчестве собственников – физических лиц, полном наименовании и ОГРН собственников – юридических лиц;
• номерах принадлежащих им на праве собственности помещений в МКД (при наличии);
• реквизитах документов, подтверждающих право собственности на помещения;
• форме собственности в отношении каждого из помещений;
• площади каждого помещения в многоквартирном доме и о доле в праве собственности на такие помещения, принадлежащей каждому из их собственников.

УК обратилась в суд за оспариванием полученного предписания, указав, что частью 3.1 статьи 45 ЖК РФ на управляющую организацию возложена обязанность по ведению реестра собственников, содержащего только сведения о:

• фамилии, имени, отчестве собственников – физических лиц, полном наименовании и ОГРН собственников – юридических лиц;
• номерах принадлежащих им на праве собственности помещений в МКД;
• размерах принадлежащих собственникам долей в праве общей собственности на общее имущество в МКД.

По мнению УК, наличие иных сведений, указанных в подп. «а» п. 20 Приказа № 44/пр, обеспечивается инициатором общего собрания, а, следовательно, возложение на управляющую компанию обязанностей по их указанию в реестре собственников не соответствует требованиям Жилищного кодекса РФ.

Однако суды трех инстанций отказали УК в признании предписания жилищной инспекции незаконным, а Верховный Суд РФ определением от 28 сентября 2023 г. № 310-ЭС23-17345 подтвердил законность позиций нижестоящих судов.

Суды указали, что в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ во взаимосвязи с Приказом № 44/пр управляющая организация обязана по запросу инициатора общего собрания предоставить ему реестр собственников, содержащий необходимые для проведения общего собрания и определения его результатов сведения. Предоставление реестра собственников в ином виде не отвечает целям его запроса.

Заместитель директора правового департамента Юридического бюро «Константа» Араз Рзаев напоминает, что с 1 марта 2023 года в получаемых на сайте Росреестра выписках из ЕГРН отсутствуют данные о собственнике – физическом лице, что значительно затрудняет ведение реестра собственников управляющими организациями. Альтернативный способ получения выписок из ЕГРН с данными физических лиц у нотариуса является дорогостоящим и на практике редко применяется управляющими организациями.

Следовательно, вышеуказанное решение, подтверждающее обязанность лиц, управляющих МКД, иметь актуальный реестр собственников и предоставить его по запросу инициатора общего собрания, значительно усложнит деятельность управляющих организаций. Отсутствие актуального реестра может повлечь выдачу в адрес управляющей организации соответствующего предписания жилищной инспекции, а также привлечение к административной ответственности за несоблюдение лицензионных требований (ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ).