Обязанность по оплате услуг управляющей организации не зависит от наличия подписанного договора управления
Управляющая организация (УК) обратилась в суд с иском о взыскании задолженности за содержание и текущий ремонт общего имущества. Ответчиком по иску выступило федеральное казенное учреждение. В обоснование требований УК указала, что по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации осуществляла управление многоквартирным домом (МКД), в котором находится помещение Учреждения. Однако Учреждение отказалось от оплаты задолженности, сославшись на отсутствие подписанного с УК договора управления МКД.
Судом первой инстанции требования УК были удовлетворены, однако суд апелляционной инстанции, с решением которого согласилась кассационная инстанция, отменил первое решение и отказал во взыскании задолженности в полном объеме. Отменяя решение суда первой инстанции, суды апелляционной и кассационной инстанций сослались, в том числе, на отсутствие заключенного с Учреждением договора управления МКД.
Но Верховный Суд РФ отменил акты судов апелляционной и кассационной инстанций и определением от 25.09.2023 № 305-ЭС23-8455 направил дело на пересмотр.
Верховный суд указал, что согласно протоколу открытого конкурса по отбору управляющей организации истец признан победителем и между ним и органом местного самоуправления заключен договор управления МКД. Условия управления многоквартирными домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 162 Жилищного кодекса РФ). Следовательно, по смыслу положений статей 39, 158 ЖК РФ, отсутствие заключенного договора управления с конкретным собственником не является основанием для освобождения владельца помещения от несения расходов по содержанию общего имущества.
Заместитель директора правового департамента Юридического бюро «Константа» Араз Рзаев отмечает, что данное решение имеет существенное значение для деятельности УК, так как позволяет взыскать задолженность с собственников помещений, уклоняющихся от подписания договора управления МКД. При этом позицию Верховного суда нельзя назвать новой – приведённый подход и ранее демонстрировался судами в аналогичных спорах. Но поскольку такие дела всё еще доходят до высшей судебной инстанции, приходится констатировать, что единообразная практика разрешения споров по указанным вопросам до сих пор не выработана.