Новый подход Верховного суда к расчету платы за содержание общего имущества
Управляющая организация (УК) обратилась в суд с иском о взыскании задолженности за содержание и текущий ремонт общего имущества с индивидуального предпринимателя (ИП), которому принадлежало 2 помещения в МКД общей площадью 2 823,8 кв.м.
Для расчета задолженности УК умножила площадь помещений ИП на тариф за содержание общего имущества, утвержденный общим собранием (2 823,8 кв.м. Х 15,37 руб.). Отметим, что такая практика расчётов долгое время была обычной в работе управляющих организаций.
Однако суд первой инстанции не согласился с таким подходом и взыскал с ИП задолженность в значительно меньшем размере, обосновав это следующим образом.
В соответствии с жилищным законодательством общее имущество МКД принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в МКД также определяется долей в праве общей собственности на общее имущество (ч. 2 ст. 39 Жилищного кодекса РФ).
Следовательно, размер доли в праве общей собственности на общее имущество, исходя из которого начисляется плата, рассчитывается по следующей формуле:
Площадь общего имущества МКД / Площадь помещений всех собственников в МКД = Доля в праве общей собственности на общее имущество, приходящая на 1 кв.м помещения
Доля в праве общей собственности на общее имущество, приходящая на 1 кв.м помещения Х Площадь помещения, принадлежащего ИП
Таким образом, судом первой инстанции был получен размер доли в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащей ИП (377,94 кв.м), исходя из которого и была взыскана задолженность (377,94 кв.м Х 15,37 руб.).
Суды последующих инстанций поддержали решение суда первой инстанции, а Верховный Суд РФ определением от 08.09.2023 № 302-ЭС23-17406 отказал в пересмотре указанного акта.
Заместитель директора правового департамента Юридического бюро «Константа» Араз Рзаев отмечает, что данное решение является нетипичным для сферы ЖКХ и противоречит сложившейся судебной практике. До сих пор расчет задолженности по содержанию общего имущества осуществлялся путем умножения площади помещения, принадлежащего собственнику, на тариф за содержание общего имущества.
При повсеместном применении подхода, определенного вышеуказанным решением суда, объем денежных средств, поступающих на ремонт и содержание общего имущества, значительно снизится. Вместе с тем собственники помещений вправе закрепить решением общего собрания применение расчета платы за содержание общего имущества, исходя из площади помещения, принадлежащего собственнику. Следовательно, необходимо четко сформулировать повестку общих собраний по утверждению тарифа за содержание общего имущества, что придает важное значение порядку проведения таких собраний.
Специалисты Юридического бюро «Константа» готовы осуществлять правовое сопровождение деятельности управляющих организаций по утверждению тарифа за содержание общего имущества.