О праве арендатора потребовать снижения арендной платы и последствиях его реализации

8 Июня 2020

Уважаемые предприниматели! Мы продолжаем серию публикаций «Константа в эфире».

1 апреля 2020 года был принят Федеральный закон № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», которым было введено правило предоставления отсрочки по арендным платежам организациям и индивидуальным предпринимателям, осуществляющим свою деятельность в сферах, наиболее пострадавших от новой коронавирусной инфекции.

22 мая 2020 года Государственной Думой Российской Федерации приняты изменения в вышеуказанный закон, которые привнесли в статью 19 четыре новых части.

Иван Волков, юрист правового департамента Юридического бюро «Константа» рассмотрит более подробно новую норму Федерального закона № 98-ФЗ, дающую право арендатору уже не на отсрочку, а на более радикальное изменение договорных отношений.

Указанной нормой установлено право арендатора зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей потребовать у арендодателя уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории региона.

Для того, чтобы иметь право потребовать снижения арендной платы, арендатор должен соответствовать следующим требованиям:

  1. Относиться к субъектам малого или среднего предпринимательства (напомню: это означает, что вы должны быть учтены как субъект СМСП в реестре, который ведет ФНС России; проверить себя можно по ссылке).
  2. Договор аренды должен быть подписан до введения режима повышенной готовности (применительно к Ивановской области - до 18 марта 2020 года), при этом он должен быть заключен на определенный срок. Не важно, на срок более или менее года (по логике законодателя договор, заключенный на неопределенный срок, не может быть расторгнут по новым «коронавирусным» правилам, по всей видимости, потому, что порядок прекращения таких договоров описан в статье 610 ГК РФ).
  3. Осуществлять свою деятельность в одной или нескольких сферах, наиболее пострадавших от действия COVID-19 (перечень этих отраслей можно найти в постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 N 434).
  4. Недвижимое имущество по договору аренды должно использоваться именно для осуществления деятельности, которая относится к «наиболее пострадавшей» сфере. Это значит, что недостаточно иметь в ЕГРЮЛ запись кода ОКВЭД пострадавшей сферы деятельности – необходимо реально эту деятельность осуществлять и именно в арендуемом объекте недвижимости.

После предъявления арендатором своего требования у сторон есть лишь 14 дней, чтобы договориться. Если же этого сделать не удалось, то арендатор вправе в срок не позднее 1 октября 2020 года отказаться от такого договора по правилам статьи 450.1 ГК РФ.

При таком одностороннем отказе законодатель установил, что с арендатора не взимаются:

  • убытки в виде упущенной выгоды;
  • убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 ГК РФ
  • плата за односторонний отказ от сделки (если она ранее была предусмотрена в договоре).

Обращаем внимание на следующее правило: если ваш договор предусматривает обеспечительный платеж, то при таком одностороннем отказе сумма обеспечительного платежа вам возвращена не будет. Все иные платежи, предусмотренные гражданским законодательством (например, за коммунальные расходы, охрану и т.п.), также подлежат уплате.

Резюмируя, отметим, что новые нормы привносят весьма существенные изменения в договорное право нашей страны. И как это прослеживается в целом в коронавирусном законотворчестве, новые правила трудно назвать сбалансированными и в равной степени защищающими интересы всех сторон сделки

Для принятия решения об использовании своего права на односторонний отказ от договора аренды по новым правилам, мы рекомендовали бы арендатору провести ревизию своих документов с привлечением профессиональных юристов на предмет выявления возможных «подводных камней» такой процедуры, которые в будущем могут усложнить задачу.




Рейтинг новости: 424

Возврат к списку

Написать нам

Сообщение*

Нажимая данную кнопку, я даю согласие на обработку своих персональных данных, на условиях и для целей, определенных Политикой конфиденциальности ООО "Константа-Холдинг"

* - поля, обязательные для заполнения

Перезвоните мне

Нажимая данную кнопку, я даю согласие на обработку своих персональных данных, на условиях и для целей, определенных Политикой конфиденциальности ООО "Константа-Холдинг"

* - поля, обязательные для заполнения