Утверждены условия отсрочки уплаты платежей по договорам аренды недвижимого имущества

10 Апреля 2020

Уважаемые предприниматели! Мы продолжаем серию публикаций «Константа в эфире».

31 марта 2020 года был принят и 1 апреля подписан Президентом РФ В.В. Путиным Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (Федеральный закон № 98-ФЗ).

В своем материале юрист правового департамента Юридического бюро «Константа» Иван Волков более подробнее рассмотрит данные нововведения.

Итак, статьей 19 указанного закона установлено, что при исполнении договора аренды, заключенного до принятия в 2020 году соответствующего решения местного органа исполнительной власти о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории этого субъекта, в течение 30 дней со дня обращения арендатора недвижимого имущества, арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

В статье 1 Закона указывается, что требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В части 2 статьи говорится о возможности заключить такое соглашение в любое время 2020 года, что означает обратную силу такого соглашения.

Часть 3 устанавливает право арендатора требовать уменьшения размера арендной платы в случае невозможности использования помещения после введения органом исполнительной власти режима повышенной готовности.

Учитывая то, с какой скоростью в последнее время происходит нормотворчество, никто не сомневался, что этот, интересующий всех вопрос, не замедлят урегулировать. И вот, 3 апреля 2020 года Правительством Российской Федерации принято Постановление № 439 с рекомендациями по применению статьи 19, также были утверждены требования к порядку и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества.

Первое, что необходимо отметить, это требование или, лучше сказать, критерий договора, подпадающего под возможность получения по нему отсрочки – это дата его заключения: применительно к Ивановской области, договор должен был быть заключен до 17 марта 2020 года (это дата первого Указа Губернатора Ивановской области № 23-УГ).

И здесь первый неприятный сюрприз. Оказывается, что порядок применяется лишь к организациям, осуществляющим свою деятельность в отраслях российской экономики, наиболее пострадавших в условиях ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции!

Специальный перечень пострадавших сфер деятельности применительно к этому документу пока не принят, но, скорее всего, он вряд ли будет отличаться от того, что содержится в Постановлении Правительства РФ от 3 апреля 2020 года № 434 (касается применения положений о кредитных каникулах), где определен перечень сфер деятельности, наиболее пострадавших и имеющих право на поддержку:

  • авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки;
  • культура, организация досуга и развлечений;
  • физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт;
  • деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма;
  • гостиничный бизнес;
  • общественное питание;
  • деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений;
  • деятельность по организации конференций и выставок;
  • деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты).

Определить, входите ли вы в одну их этих сфер, можно по видам экономической деятельности (кодам ОКВЭД), содержащимся в ЕГРЮЛ, но не по целевому использованию арендуемого помещения.

Если ваша деятельность осуществляется в указанных сферах, то вам повезло. Указанные требования распространяются на недвижимое имущество независимо от форм собственности (государственная, муниципальная либо частная). Есть лишь одно ограничение – это не должно быть жилое помещение.

Основные положения Постановления № 434 следующие:

  1. Отсрочка предоставляется до 1 октября 2020 года с даты введения режима повышенной готовности, и арендная плата должна быть уплачена в период не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно, не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды. Таким образом в указанный период Вы будете оплачивать текущую арендную плату (при продолжении действия договора), а также ежемесячный платеж по арендной плате, на которую распространится отсрочка.
  2. Отсрочка предоставляется на всю сумму арендной платы на период действия режима повышенной готовности и в объеме 50 % арендной платы за период с даты отмены такого режима и до 1 октября 2020 года.
  3. Договорные и законные меры ответственности к суммам арендной платы, внесенным с нарушением сроков и порядка внесения, в связи с отсрочкой не применяются.
  4. Не допускается установление дополнительных платежей за отсрочку арендной платы (например, договорные проценты за пользование деньгами не уплаченной арендной платы);
  5. Размер арендной платы может быть снижен соглашением сторон этим же соглашением об отсрочке.
  6. Не предоставляется отсрочка по арендной плате по платежам за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание имущества, за исключением случаев если арендодатель освобождается от таких расходов сам в результате введения режима повышенной готовности. Стороны должны будут посчитать размер части арендной платы, не подлежащей отсрочке и четко прописать ее в соглашении.

Как всегда, нам оставили некую свободу по изменению условия отсрочки, но лишь при условии, что новые условия не будут ухудшать положение арендатора по отношению к утвержденным требованиям.

Нельзя не сказать, что в случае отказа арендодателя от подписания соглашения у арендатора есть право на обращение с исковым заявлением в суд по правилам статьи 445 ГК с требованием о понуждении к заключению такого соглашения. 

 Хочется особо отметить, что документ позиционируется как принятый в рамках мер поддержки сферы предпринимательства, но вся поддержка сводится к помощи арендаторам отнюдь не за счет государства и даже не за счет консолидированных усилий государства и сильной стороны договора аренды, а только лишь за счет арендодателя.

Будут ли государством предприняты шаги к компенсации арендодателям их потерь в период отсрочки по арендным платежам, пока не ясно.


Волков Иван Александрович Ведущий юрист Получить контакты Записаться на встречу
Вы хотите получать эксклюзивную информацию от наших экспертов? Получить полезную информацию

Запись на встречу к консультанту

Проверочный код

Нажимая данную кнопку, я даю согласие на обработку своих персональных данных, на условиях и для целей, определенных Политикой конфиденциальности ООО "Константа-Холдинг"

* - поля, обязательные для заполнения

Получить контактную информацию

Проверочный код

Нажимая данную кнопку, я даю согласие на обработку своих персональных данных, на условиях и для целей, определенных Политикой конфиденциальности ООО "Константа-Холдинг"

* - поля, обязательные для заполнения

Закрыть окно

Получить консультацию

* - поля, обязательные для заполнения

Закрыть окно


Рейтинг новости: 718

Возврат к списку

Написать нам

Сообщение*

Нажимая данную кнопку, я даю согласие на обработку своих персональных данных, на условиях и для целей, определенных Политикой конфиденциальности ООО "Константа-Холдинг"

* - поля, обязательные для заполнения

Перезвоните мне

Нажимая данную кнопку, я даю согласие на обработку своих персональных данных, на условиях и для целей, определенных Политикой конфиденциальности ООО "Константа-Холдинг"

* - поля, обязательные для заполнения