Утверждены условия отсрочки уплаты платежей по договорам аренды недвижимого имущества

10 Апреля 2020

Уважаемые предприниматели! Мы продолжаем серию публикаций «Константа в эфире».

31 марта 2020 года был принят и 1 апреля подписан Президентом РФ В.В. Путиным Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (Федеральный закон № 98-ФЗ).

В своем материале юрист правового департамента Юридического бюро «Константа» Иван Волков более подробнее рассмотрит данные нововведения.

Итак, статьей 19 указанного закона установлено, что при исполнении договора аренды, заключенного до принятия в 2020 году соответствующего решения местного органа исполнительной власти о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории этого субъекта, в течение 30 дней со дня обращения арендатора недвижимого имущества, арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

В статье 1 Закона указывается, что требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В части 2 статьи говорится о возможности заключить такое соглашение в любое время 2020 года, что означает обратную силу такого соглашения.

Часть 3 устанавливает право арендатора требовать уменьшения размера арендной платы в случае невозможности использования помещения после введения органом исполнительной власти режима повышенной готовности.

Учитывая то, с какой скоростью в последнее время происходит нормотворчество, никто не сомневался, что этот, интересующий всех вопрос, не замедлят урегулировать. И вот, 3 апреля 2020 года Правительством Российской Федерации принято Постановление № 439 с рекомендациями по применению статьи 19, также были утверждены требования к порядку и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества.

Первое, что необходимо отметить, это требование или, лучше сказать, критерий договора, подпадающего под возможность получения по нему отсрочки – это дата его заключения: применительно к Ивановской области, договор должен был быть заключен до 17 марта 2020 года (это дата первого Указа Губернатора Ивановской области № 23-УГ).

И здесь первый неприятный сюрприз. Оказывается, что порядок применяется лишь к организациям, осуществляющим свою деятельность в отраслях российской экономики, наиболее пострадавших в условиях ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции!

Специальный перечень пострадавших сфер деятельности применительно к этому документу пока не принят, но, скорее всего, он вряд ли будет отличаться от того, что содержится в Постановлении Правительства РФ от 3 апреля 2020 года № 434 (касается применения положений о кредитных каникулах), где определен перечень сфер деятельности, наиболее пострадавших и имеющих право на поддержку:

  • авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки;
  • культура, организация досуга и развлечений;
  • физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт;
  • деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма;
  • гостиничный бизнес;
  • общественное питание;
  • деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений;
  • деятельность по организации конференций и выставок;
  • деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты).

Определить, входите ли вы в одну их этих сфер, можно по видам экономической деятельности (кодам ОКВЭД), содержащимся в ЕГРЮЛ, но не по целевому использованию арендуемого помещения.

Если ваша деятельность осуществляется в указанных сферах, то вам повезло. Указанные требования распространяются на недвижимое имущество независимо от форм собственности (государственная, муниципальная либо частная). Есть лишь одно ограничение – это не должно быть жилое помещение.

Основные положения Постановления № 434 следующие:

  1. Отсрочка предоставляется до 1 октября 2020 года с даты введения режима повышенной готовности, и арендная плата должна быть уплачена в период не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно, не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды. Таким образом в указанный период Вы будете оплачивать текущую арендную плату (при продолжении действия договора), а также ежемесячный платеж по арендной плате, на которую распространится отсрочка.
  2. Отсрочка предоставляется на всю сумму арендной платы на период действия режима повышенной готовности и в объеме 50 % арендной платы за период с даты отмены такого режима и до 1 октября 2020 года.
  3. Договорные и законные меры ответственности к суммам арендной платы, внесенным с нарушением сроков и порядка внесения, в связи с отсрочкой не применяются.
  4. Не допускается установление дополнительных платежей за отсрочку арендной платы (например, договорные проценты за пользование деньгами не уплаченной арендной платы);
  5. Размер арендной платы может быть снижен соглашением сторон этим же соглашением об отсрочке.
  6. Не предоставляется отсрочка по арендной плате по платежам за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание имущества, за исключением случаев если арендодатель освобождается от таких расходов сам в результате введения режима повышенной готовности. Стороны должны будут посчитать размер части арендной платы, не подлежащей отсрочке и четко прописать ее в соглашении.

Как всегда, нам оставили некую свободу по изменению условия отсрочки, но лишь при условии, что новые условия не будут ухудшать положение арендатора по отношению к утвержденным требованиям.

Нельзя не сказать, что в случае отказа арендодателя от подписания соглашения у арендатора есть право на обращение с исковым заявлением в суд по правилам статьи 445 ГК с требованием о понуждении к заключению такого соглашения. 

 Хочется особо отметить, что документ позиционируется как принятый в рамках мер поддержки сферы предпринимательства, но вся поддержка сводится к помощи арендаторам отнюдь не за счет государства и даже не за счет консолидированных усилий государства и сильной стороны договора аренды, а только лишь за счет арендодателя.

Будут ли государством предприняты шаги к компенсации арендодателям их потерь в период отсрочки по арендным платежам, пока не ясно.


Волков Иван Александрович Юрист Получить консультацию
Закрыть окно

Получить консультацию

* - поля, обязательные для заполнения

Закрыть окно


Рейтинг новости: 450

Возврат к списку

Написать нам

Сообщение*

Нажимая данную кнопку, я даю согласие на обработку своих персональных данных, на условиях и для целей, определенных Политикой конфиденциальности ООО "Константа-Холдинг"

* - поля, обязательные для заполнения

Перезвоните мне

Нажимая данную кнопку, я даю согласие на обработку своих персональных данных, на условиях и для целей, определенных Политикой конфиденциальности ООО "Константа-Холдинг"

* - поля, обязательные для заполнения