Недвижимость: новое регулирование в Гражданском кодексе Российской Федерации

21 декабря 2021 года был принят закон, в соответствии с которым с 01 марта 2023 г. Гражданский кодекс РФ подлежал дополнению двумя новыми главами о недвижимости и правах на неё. Законом от 28.06.2022 вступление указанных изменений в силу было перенесено на 01 сентября 2022.

Основные изменения в части регулирования прав на недвижимое имущество комментирует старший юрист правового департамента ЮБ «Константа» Светлана Макарова.

1.В соответствии с принятыми поправками к недвижимым вещам относятся земельный участок, здания и сооружения, а также помещения и машино-места.

При этом здания и сооружения могут быть созданы в результате строительства, либо образованы в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, единого недвижимого комплекса) или объединения нескольких недвижимых вещей (зданий, сооружений, всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании, сооружении).

Реконструкция, капитальный ремонт, а также любое иное изменение характеристик здания или сооружения по общему правилу не влечет образования новых зданий и сооружений.

Приведённые уточнения понятия недвижимости отражают сложившуюся судебную практику и исключают в дальнейшем регистрацию прав собственности как на сооружения на такие объекты, как, например, выгребные ямы и асфальтированные площадки.

2. Помещения и машино-места могут быть образованы в результате раздела здания, сооружения, помещения (в том числе находящихся в долевой собственности в счет долей всех сособственников), объединения смежных недвижимых вещей, реконструкции здания, сооружения или при перепланировке.

В одном здании, сооружении может быть не менее 2 помещений и (или) машино-мест.

Образование помещений и машино-мест в объектах незавершенного строительства не допускается. При регистрации прав на образованные помещения и машино-места право собственности на здание или сооружение в целом прекращается.

3. Помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом всех собственников и не могут быть реализованы в качестве самостоятельного объекта. Собственнику помещения или машино-места принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в таком здании, сооружении, пропорциональная площади принадлежащего ему помещения или машино-места. Владение, пользование, распоряжение общим имуществом осуществляется собственниками совместно.

Общее имущество, пригодное для самостоятельного использования, может быть предоставлено в пользование третьим лицам по решению, принятому 2/3 (двумя третями) голосов собственников помещений.

4. Закреплено, что по общему правилу собственник здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, пользуется данным земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к таким зданию или сооружению. В случае гибели здания или сооружения собственник в течение 5 лет имеет право на восстановление погибших здания или сооружения в определяемом законом порядке.

5. Сокращен срок регистрации права собственности на бесхозяйные линейные объекты: лица, обязанные осуществлять эксплуатацию таких объектов, вправе оформить их в собственность по истечению 3 (трех) месяцев с даты их постановки на учет в качестве бесхозяйных.

6. Установлено, что обременения (например, залоги), действующие в отношении исходной недвижимой вещи, сохраняются в отношении всех образованных из нее недвижимых вещей, если иное не закреплено соглашением с лицом, в пользу которого установлено обременение.

7. Если собственник помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение, уполномоченный орган власти (государственного либо муниципального уровня) может предупредить собственника, а в случае не исполнения требований – обратиться в суд с иском о продаже такого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику денежных средств за вычетом расходов на исполнение решения.

Ранее соответствующее правило действовало лишь в отношении жилых помещений (ст. 293 ГК РФ). С 1 сентября 2022 года такие положения распространяются и на коммерческую недвижимость (нежилые помещения). Таким образом, теперь администрация, например, может выходить с исками к собственникам гаражей, использующих их под коммерческую деятельность, собственникам иных помещений, использующих их не по установленному назначению.        

8. Законом установлено, что пользование жилым помещением для целей, не связанных с проживанием, допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Таковы основные изменения правового регулирования недвижимых вещей, которыми участники гражданских правоотношений должны руководствоваться с 1сентября.