Признание права собственности на объект капитального строительства
Земельные участки из земель населенных пунктов, относящиеся к производственной зоне, во все времена были ценным активом. В силу норм Земельного кодекса РФ собственники объектов недвижимости обладают правом на приобретение земельных участков, на которых расположено принадлежащее им недвижимое имущество. Однако формирование и приобретение в собственность земельных участков зачастую бывает осложнено различными обстоятельствами. Важно учесть, в частности, прохождение красных линий на земельном участке, наличие на участке объектов, принадлежащих третьим лицам либо не имеющих собственника, наличие/отсутствие у таких объектов признаков капитальности. Расположение на формируемом земельном участке объектов капитального строительства, не принадлежащих заявителю, является препятствием к оформлению такого участка в собственность заявителя.
Именно такая ситуация сложилась у обратившегося в ЮБ «Константа» юридического лица.
В начале 2000-х предприятие выкупило на торгах имущественный комплекс, состоящий из ряда зданий и сооружений. Право собственности на здания было зарегистрировано за организацией. При этом государственная регистрация прав собственности на сооружения, вошедшие в состав передаваемого имущества, и поименованные в договоре купли-продажи, произведена не была. Более того, несмотря на наличие распоряжения Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Ивановской области о закреплении сооружений за ФГУП (продавцом), право хозяйственного ведения ФГУП на сооружения также не было зарегистрировано.
Много лет спустя, когда руководителем организации было принято решение о формировании земельного участка под объектами недвижимости и выкупе участка, встал вопрос о необходимости оформления прав на сооружения. Без оформления прав на них площадь и границы формируемого участка пришлось бы значительно уменьшить.
Старший юрист ЮБ «Константа» Светлана Макарова, специалист правового департамента по вопросам недвижимости, проанализировав сложившуюся ситуацию, обратилась к продавцу с требованием о подаче заявления на государственную регистрацию права хозяйственного ведения на сооружения, с одновременной подачей заявления о государственной регистрации права собственности на сооружения за покупателем. В добровольном удовлетворении требований продавцом было отказано.
Получив отказ Росреестра в государственной регистрации права собственности на сооружения, юрист обратилась в арбитражный суд с иском о признании права собственности на недвижимое имущество.
В ходе судебного разбирательства ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, ссылался на смену подчиненности и своего статуса, наличие собственника в лице Департамента по управлению имуществом Ивановской области, невозможность оформления прав хозяйственного ведения на сооружения, недействительность договора купли-продажи в части условия о продаже Обществу спорных сооружений.
Юрист ЮБ «Константа» представила интересы общества в суде, поддержала доводы о фактической передаче сооружений истцу, их оплате обществом, настаивала на переходе прав собственности на сооружения к истцу в силу заключенного договора.
В ходе подготовки и в рамках судебного разбирательства юристом были сделаны запросы, в материалы дела представлены доказательства отсутствия спорных сооружений в реестре федеральной и региональной собственности.
С учетом позиции ответчика, настаивающего на том, что сооружения фактически являются бесхозяйными, Истцу было предложено представить дополнительные доказательства в подтверждение факта существования объектов на момент судебного разбирательства, их капитальности, а также того, что они не являются самовольными постройками.
Юристом было заказано экспертное исследование, в результате которого суду было доказано, что интересующие объекты представляют собой объемную строительную систему, имеющую надземную и подземную части, состоящую из ограждающих строительных конструкций, предназначенную для выполнения производственных процессов, т.е. являются сооружениями; исследуемые объекты по совокупности имеющихся у них признаков капитальности относятся к объектам капитального строительства. Из технической документации, вкупе с актом специалиста, следовало, что объекты недвижимости возведены в 1960-70-е гг., это те же самые, не вновь возведенные, объекты. Юрист также доказала, сославшись на имеющуюся судебную практику, что с учетом сроков возведения сооружений до 01.01.1995, спорные объекты самовольной постройкой признаны быть не могут.
В результате грамотных действий юриста и верно выбранной стратегии ведения дела сооружения были оформлены в собственность Доверителя на основании судебного акта. Юрист продолжила работу по составлению и согласованию схемы формируемого земельного участка, оформлению его в собственность предприятия.