Арендодатель vs. арендатор: кто в процессе прав?

В Юридическое бюро «Константа» обратился Клиент, являющийся арендатором недвижимого и движимого имущества по различным договорам аренды. Клиент задолжал некоторую сумму арендной платы, в связи с чем арендодатель подал иск в суд. При этом одновременно с требованием о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества истцом было заявлено требование о расторжении указанного договора в судебном порядке в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по оплате. Клиент же к прекращению арендных отношений не был готов, хотел продолжить арендовать имущество, необходимое ему для ведения бизнеса, и при улучшении финансового положения расплатиться с арендодателем.

При всей первоначальной очевидности проигрышной позиции арендатора юрист взялся за дело Клиента и после изучения материалов дела пришел к выводу, что арендодателем (истцом) нарушен ряд положений процессуального законодательства.

Во-первых, исковое заявление было подано арендодателем в Арбитражный суд Ивановской области, при этом договором аренды предусмотрено, что все споры между сторонами рассматриваются в Арбитражном суде г. Москвы, в связи с чем в суд было направлено ходатайство о передаче дела по подсудности для дальнейшего рассмотрения в Арбитражный суд г. Москвы. Арбитражный суд Ивановской области ходатайство удовлетворил, дело было направлено в Москву.

Во-вторых, арендодатель нарушил порядок, установленный процессуальным законодательством, для предъявления требований о расторжении договора аренды. Дело в том, что согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в установленный срок. Арендодатель направлял Клиенту претензионные письма, в которых просил погасить задолженность, но предложений о расторжении договора они не содержали.

Более того, арендодатель уже в рамках рассмотрения дела в суде заявил требования о взыскании задолженности и по договорам аренды движимого имущества, в отношении которой ранее претензий не предъявлял. Юристом было заявлено о несоблюдении арендодателем обязательного претензионного порядка по новому требованию, поскольку ч. 5 ст. 4 АПК РФ предусмотрено, что спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию (по истечении определенного времени со дня направления претензии).

В результате судебного разбирательства требования о расторжении договора и взыскании задолженности за аренду движимого имущества были оставлены судом без рассмотрения в связи с заявлением юристом соответствующего ходатайства. Требование о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества было удовлетворено лишь частично, поскольку арендодателем был неверно произведен расчет, на что юрист указал в суде.

Обращение в ЮБ «Константа» позволило Клиенту сохранить арендные отношения, в какой-то мере отсрочить момент взыскания долга и поправить своё финансовое положение, а в конечном итоге привело стороны за стол переговоров.