Оценка недвижимости – удачная стратегия выгодной купли-продажи для бизнеса
Как правило, многие покупатели или продавцы при совершении сделки купли-продажи недвижимости пренебрегают проведением процедуры оценки. Однако, работа оценщика не только сокращает срок проведения сделки, но и помогает извлечь максимальную выгоду, а также избежать рисков быть обманутыми.
Законом №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено несколько случаев, когда необходимо проведение рыночной оценки объектов:
– приватизация, передача в аренду или доверительное управление объектами, принадлежащими государству или муниципальным образованиям;
– возникновение разногласий между банком и заемщиком в отношении стоимости предмета ипотеки при получении ипотечного кредита;
– возникновение споров между юридическим лицо и ФНС в отношении исчисления налогооблагаемой базы во время осуществления контроля по налоговым выплатам.
Эксперт советует:
- Перед проведением процедуры оценки недвижимости проконсультируйтесь со специалистом по возможности повышения продажной стоимости объекта. Эксперт на этапе анализа выстроит прогноз, в котором покажет влияние переоборудования или ремонта помещения на перспективу его продажи: сроки и стоимость.
- При заключении договора на проведение оценки укажите в нем:
– подробное описание объекта недвижимости,
– выбор способа оценки,
– сведения о стандартах оценочной деятельности, которые будут применимы в данной ситуации,
– сведения о специалисте, который будет проводить оценку (обязательно включать в договор не только название компании – исполнителя, но и личные данные самого оценщика – Ф.И.О.),
– информацию о страховании гражданской ответственности оценщика,
– название СРО, членом которой является оценщик,
– стоимость услуг оценщика.
Оценен – значит вооружен
Оценка недвижимости является неотъемлемой частью оформления договора займа между предпринимателями и кредитными организациями. Банк часто предлагает для проведения этой процедуры своих аккредитованных оценщиков, которые при подготовке отчета будут преследовать интересы кредитной организации. Поэтому, если вы хотите получить независимый отчет, то мы рекомендуем как покупателям, так и продавцам, обращаться к услугам сторонних оценщиков, не связанных с банками.
После получения отчета убедитесь, что он соответствует существующим требованиям законодательства:
1) в отчете должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта недвижимости. Необходимо указать все данные по объекту недвижимости – свидетельство на собственность, технические сведения (паспорт), а в случае, если конструктивные элементы объекта нестандартные, или данные по ним невозможно найти в открытом доступе, то оценщик также должен добавить в отчет характеристики этих элементов;
2) отчет об оценке объекта недвижимости не должен вводить в заблуждение или допускать неоднозначного толкования. Очень часто заблуждения могут вызвать определения, используемые в отчете для описи объекта. Поэтому в начале отчета необходимо указать список определений, к которым оценщик обращается при составлении документа. Кроме того, субъективное толкование результатов в отчете может вызвать неточно сформулированное задание оценки или умолчание о стоимости объекта и его собственнике. Если хотя бы один из этих пунктов не соблюден, то такая оценка будет признана недействительной.
В последнее время закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» претерпел ряд изменений. Главное из них – введение формы отчетов об оценке, составленные в форме электронного документа. К данному документу законодательство, кроме указанных выше требований, предъявляет еще одно условие: электронный отчет должен быть подписан электронной цифровой подписью.
Обращаем ваше внимание, что отчет об оценке – довольно объемный документ и в среднем составляет от 60 до 100 страниц.
Какие же преимущества получает клиент, обратившись к оценщику?
- Доступ к профессиональным базам по реализации объекта. Во время проведения анализа рынка недвижимости оценщик использует не только открытые, но и собственные базы.
- Точный прогноз цены предложения и продажи. Эксперты во время прогнозирования опираются не только на теоретическую базу: у оценщиков есть доступ к информации о реально проведенных сделках.
- Клиент может повлиять на скорость сделки и ее стоимость. Например, если юридическому лицу необходимо срочно реализовать помещение в течение месяца, то оценщик, исходя из практики реальных продаж, обозначит цену на объект, за которую в заявленный срок будет найден покупатель.
- Оценщик «заверяет» свои обещания в документе. В нем перечислены требования к исполнению обязательств оценщика, его взаимодействие с клиентом, а также обоснование цены за объект.
Если вы решили не просто продать или купить коммерческую недвижимость, а получить выгоду от сделки, тогда проведение процедуры оценки может стать для вас механизмом по вложению средств и получению прибыли, а также законодательной страховкой и весомым доказательством в случае судебных разбирательств со стороны банка-кредитора или вашего покупателя/продавца.