Урегулирование споров между арендодателем и арендатором
Максим Никонов, заместитель руководителя юридического отдела Юридического бюро «Константа»
Максим, расскажите, как формируются с правовой точки зрения отношения между арендатором и арендодателем?
Арендные отношения постоянно сопровождают хозяйственную деятельность коммерческих юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Такие отношения традиционно оформляются письменными договорами, заключаемыми собственником помещения с арендатором на определённый срок, и регулирующими взаимные права и обязанности сторон. В зависимости от срока действия аренды, такие договоры могут подлежать государственной регистрации с внесением соответствующих записей об обременении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В каком случае арендатор может сдавать помещение в субаренду?
При отсутствии возражений со стороны собственника (арендодателя), арендатор в пределах срока действия основного договора вправе сдавать помещения в субаренду, уже самостоятельно взимая плату за владение и пользование помещениями с субарендаторов.
Нередко именно так выстраиваются отношения с владельцами магазинов в крупных торговых центрах нашего города – предприниматели, заключая договоры субаренды, используют выделенные им площади магазинов, не вникая в нюансы взаимоотношений собственника здания и «генерального арендатора».
Какие риски несет при этом каждая сторона?
Между собственником и его арендатором возникает риск стать заложником споров, и некоторые предприниматели в Иванове уже достаточно плотно ощутили на себе последствия такого конфликта. Ситуацию усугубляют и стороны такого спора, не всегда добросовестно конкурирующие друг с другом за деньги предпринимателей.
В итоге владельцы магазинов, не владея всей полнотой информации и не разбираясь с юридических вопросах, встают перед сложным выбором – кому и когда вносить арендные платежи, с кем и какие соглашения заключать, как вернуть обеспечительные платежи, защитить свои коммерческие интересы и избежать убытков.
Каким образом с помощью права можно урегулировать арендные споры?
Действующий Гражданский кодекс Российской Федерации содержит ряд норм, защищающих интересы арендаторов (и субарендаторов) в случае возникновения спора по объекту недвижимости и даже перехода прав на него иному лицу.
В частности, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Также необходимо знать, что по общему правилу досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
В любом случае, в спорной ситуации необходимо воспользоваться грамотной правовой помощью профессионального юриста, который всегда сможет проконсультировать по вопросам законодательства, дать совет по выработке правильной линии поведения в конфликте, принять участие в переговорах, провести претензионную работу, а также обеспечить представительство интересов бизнеса в судах.
Своевременное вмешательство юриста поможет урегулировать отношения с арендодателем и избежать существенных убытков.
