Новеллы гражданского законодательства в сфере оборота недвижимости
Татьяна Садовская, юрисконсульт Юридического бюро ''Константа''
30 декабря 2012 года Президент Российской Федерации подписал Федеральный закон № 302-ФЗ ''О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации'' (далее – ''Закон'').
Немалая часть поправок, внесенных указанным законом, касается одной из самых важных для России сфер правового регулирования - оборота недвижимости.
Поистине революционной новеллой стал пункт 8 статьи 2 Закона, согласно которому с 1 марта 2013 года не подлежат государственной регистрации ряд сделок с недвижимым имуществом, таких как: договор продажи жилых помещений или предприятий, договор дарения недвижимости и договор ренты.
Таким образом, Закон отменил действующую ранее систему двойной регистрации (прав и сделок) в отношении объектов недвижимости. Объектом регистрации выступает теперь только право на недвижимое имущество, его ограничение и обременение имущества, а не сделка с ним.
Соответственно, налицо и существенная экономия в оплате государственной пошлины за регистрационные действия. Так как после 1 марта государственная пошлина оплачивается только за регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости по договору. Ранее госпошлину в размере 15 000 рублей для юридического лица и 1000 рублей для физического лица нужно было оплачивать и за регистрацию самого договора.
На продолжительности срока государственной регистрации перехода права собственности эти изменения, конечно, не отразятся, поскольку регистрация договора об отчуждении объекта недвижимости и последующего перехода права собственности на данный объект и ранее осуществлялась одновременно.
Данные изменения в законодательстве о государственной регистрации сделок с недвижимостью в значительной степени решают проблему признания договоров, предметом которых является объект недвижимости, незаключёнными, так как большая часть перечисленных статей Гражданского кодекса РФ, предусматривает такие договоры действующими только с момента их государственной регистрации. Ранее трудно было воспользоваться защитой своих прав, например в судебном порядке, в случае если договор фактически был заключен и исполнен, но при этом не прошел процедуру государственной регистрации.
При вступлении в силу обсуждаемого Закона как всегда не обошлось без казусов. Оказалось, что Законодатели поспешили с некоторыми нововведениями. Так, со вступлением 1 марта 2013 года в силу поправок в Гражданский кодекс РФ, получилась бы ситуация, что полностью упраздняется фиксация факта заключения договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, а вместе с ней и возможность установить наличие арендных обременений для того или иного объекта.
Когда Закон № 302-ФЗ был официально опубликован, возник вопрос - как теперь можно будет определить, сдано ли здание, сооружение или земельный участок в аренду или нет. Нет никаких гарантий, что арендодатель окажется достаточно добросовестным, чтобы сообщить новому контрагенту данные арендаторов. То есть, вместе с объектом недвижимости можно было запросто получить и арендатора этого объекта с договором аренды на 49 лет.
Поэтому, в феврале 2013 были приняты соответствующие изменения в Закон, исключающие договор аренды из числа сделок, не требующих государственной регистрации.
Теперь по-прежнему необходимо регистрировать и договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более одного года, и права, из него возникающие.
В будущем государственная регистрация договора аренды будет упразднена. Это произойдет после того, как вступят в силу поправки в Гражданский кодекс РФ, касающиеся сохранения договора аренды в силе при изменении сторон. В обновленном Гражданском кодексе будет присутствовать норма, в соответствии с которой при смене собственника арендные отношения сохраняться не будут. До этого момента государственная регистрация договора аренды просто необходима, дабы избежать нарушения прав потенциальных приобретателей недвижимого имущества.
Наряду с названными изменениями Федеральным законом от 28 июля 2012 года № 133-ФЗ были внесены соответствующие дополнения в Федеральный закон ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество'' и сделок с ним. В целях повышения доступности государственных услуг теперь заявителям предоставлено право представлять заявление о государственной регистрации прав и иные необходимые для государственной регистрации прав документы через многофункциональный центр.
Пункт 2 статьи 1 Закона № 302-ФЗ дополнил Гражданский кодекс РФ статьей 8.1 под названием ''Государственная регистрация прав на имущество''.
Статья 8.1 закрепляет правовые принципы государственной регистрации прав на имущество, к которым, в частности, относятся принципы:
• проверки законности оснований регистрации;
• публичности и достоверности государственного реестра.
Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью Законом не предусмотрено. Пункт 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ, по сути, сохраняет действующее регулирование, при котором нотариальному удостоверению сделка подлежит в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. Следовательно, можно констатировать, что распространение квалифицированной формы на сделки с недвижимостью не состоялось, по крайней мере, до завершения затягивающегося по срокам реформирования части второй Гражданского кодекса РФ.
Внесено положение о том, что при возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. Пока не очень понятно, что именно законодатель имел ввиду. Возможно такая конструкция: если собственник знал или мог знать об отсутствии оснований для регистрации своего права, то в случае спора, он не может ссылаться на наличие своего зарегистрированного права.
Появилась еще одна очень интересная норма - пункт 7 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ, требующая пока некоторого осознания. Законом вводится возможность внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним отметки о возражении прежнего правообладателя этого имущества. Если в течение 3-х месяцев после этого право не было оспорено, то такая отметка аннулируется. Видимо, данная мера направлена на защиту нарушенных интересов прежнего правообладателя недвижимого имущества.
Кроме того, пунктом 9 новой статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ статьи впервые вводится обязанность возмещения убытков, причиненных незаконным отказом в государственной регистрации, уклонением от государственной регистрации, внесением в государственные реестр незаконных или недостоверных данных о праве собственности либо нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество. Убытки, причиненные по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации.
В целом можно отметить, что большинство новелл, предусмотренных Законом, направлены на систематизацию общих норм в сфере регистрации, которые либо уже были закреплены в нормативно-правовых актах, либо выработаны судебной практикой. Таким образом, специальное законодательство в сфере государственной регистрации прав на недвижимость теперь ориентировано на признание Гражданского кодекса РФ основным законом, регулирующим имущественные и неимущественные отношения.