Оспаривание кадастровой оценки земельных участков
Жиделева Юлия Александровна, юрисконсульт Юридического бюро ''Константа''
Как известно, в Российской Федерации установлен принцип платности землепользования.
Кадастровая стоимость – публичный эквивалент рыночной стоимости, фиксируемый при кадастровом учете объектов недвижимости. Кадастровая стоимость земельных участков применяется органами государственной и муниципальной власти с целью определения размера земельного налога, арендной платы в отношении участков, находящихся в государственной или муниципальной стоимости, а также в ряде случаев выкупной стоимости таких участков. Чем выше кадастровая стоимость, тем выше перечисленные платы. Разумеется, плательщики земельного налога, арендаторы государственной и муниципальной земли и лица, желающие ее выкупить, кровно заинтересованы в том, чтобы кадастровая стоимость представляла собой не слишком высокий показатель.
Однако фактическая ситуация такова, что кадастровая стоимость может быть определена ошибочно и превышать действительную рыночную стоимость земельного участка в разы и даже в десятки раз. Происходит так сравнительно часто, в результате чего собственники земельных участков, землевладельцы и землепользователи вынуждены существенно переплачивать за землю. Но им следует знать, что подобной ситуации можно избежать.
Кадастровая оценка земельных участков – процесс сложный и многоэтапный, проходящий множество согласований и утверждений. Формируется перечень подлежащих оценке участков, проводится конкурс на заключение договора выполнения работ по кадастровой оценке с профессиональным оценщиком, производится оценка и составляется отчет об оценке, проверяются результаты оценки, затем представляются на утверждение и утверждаются органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, и, наконец, сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости. Отдельно оцениваются вновь образуемые земельные участки, а также участки, в отношении которых изменены категория земель, вид разрешенного использования или уточнена площадь.
Сформулирован эмпирический принцип теории систем, согласно которому чем сложнее система, тем выше вероятность возникновения в ней сбоев. Он верен и для процесса кадастровой оценки. На любом из его может произойти нарушение, приводящее к неверному результату оценки. Кроме того, кадастровая оценка как массовая априори менее точна, чем индивидуальная рыночная оценка.
Росреестр производит мониторинг судебной практики по делам об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков. Он подразделяет все дела на категории в соответствии с основанием требований, которое, в свою очередь, зависит от этапа, на котором возникло нарушение: несоответствие отчета об оценке нормативным требованиям, несоблюдение порядка государственной кадастровой оценки, несоблюдение порядка утверждения результатов государственной кадастровой оценки, несоблюдение порядка внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, установление кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной. Это неисчерпывающий перечень оснований, заявлявшихся в суды требований, но основные виды таковы. Нас интересует последний – требование об установлении кадастровой стоимости равной рыночной как наиболее эффективный в текущей ситуации правового регулирования кадастровой оценки. Однако он стал возможен относительно недавно.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Предыдущая редакция пункта также связывала кадастровую и рыночную стоимости. Эта норма является ключевой для оспаривания кадастровой оценки и подразумевает, что кадастровая и рыночная стоимости земельного участка, исходя из их природы, должны быть равными. Превышение кадастровой стоимости над рыночной – нездоровая с точки зрения экономики ситуация.
Судебная практика по делам об оспаривании кадастровой стоимости развивалась непоследовательно и прошла несколько переломных этапов. До 2009 года она сводилась к попыткам оспаривания постановлений органов субъектов РФ об утверждении результатов кадастровой оценки в арбитражных судах. Такие постановления являются нормативными актами, и арбитражные суды указывали на неподсудность им дел об оспаривании нормативных актов, не указанных в Арбитражном процессуальном кодексе. Заявители обращались в суды общей юрисдикции, которые, ссылаясь на формальное соблюдение органами власти процедур кадастровой оценки, приходили к выводу об отсутствии оснований для признания нормативных актов незаконными, чему способствовала практика Верховного Суда. Оспаривание действий органов власти без оспаривания результирующего нормативного акта было бессмысленно.
В 2009 году арбитражные суды признали право заинтересованных лиц обращаться с требованием об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка. Однако это не решило проблемы. Несмотря на то, что появилась возможность обращаться в суд за оспариванием действий органов власти по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, необходимо было соблюсти сокращенный срок давности обращения и доказать довольно громоздкий юридический состав. Он мог включать расчетные данные о несоблюдении методик оценки, несоответствие действительности исходных сведений, использованных в ее процессе, неправильное определение вида разрешенного использования земельного участка и тому подобное. Соответственно, перспективы обращения были сомнительны.
В большинстве случаев такое требование было необходимо заявлять в связке с требованием о признании отчета о кадастровой оценке недостоверным. В 2010 году закон об оценочной деятельности был дополнен нормами о кадастровой оценке, что привело к распространению на нее судами разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ: оспаривание отчета оценщика возможно только до момента заключения договора, издания акта органом власти, принятия решения должностным лицом, которые основаны на такой оценке, а после этого момента возможно только оспаривание договора, акта или решения. Таким образом, оспаривание утвержденной кадастровой оценки становилось возможным только путем оспаривания нормативного акта субъекта федерации, которым она была утверждена. Судебная практика возвратилась к началу, замкнув порочный круг.
Абсурдную ситуацию разрешил Высший Арбитражный Суд, издав Постановление №913/11 от 28.06.2011 года по делу №А27-4849/2010, где указал, что лицо, которое желает оспорить кадастровую стоимость земельного участка, превышающую его рыночную стоимость, вправе обратиться в арбитражный суд в исковом порядке с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основе отчета независимого оценщика. При этом истец не обязан доказывать нарушение порядка проведения кадастровой оценки, недостоверность отчета или исходных данных, не требуется обжаловать акты органов власти. Достаточно представить отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный грамотным оценщиком, и желательно прошедший экспертизу соответствия законодательству об оценке. Решение об удовлетворении иска обязывает кадастровую палату внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости.
Постановление №913 коренным образом изменило судебный подход к оспариванию кадастровой стоимости, что подтверждается статистически: согласно информации Росреестра в 2011 году доля удовлетворенных судами требований составила 28%, в 2012 – уже 65%.
Существует и административный порядок оспаривания кадастровой стоимости, который может быть реализован в течение шести месяцев с даты внесения результатов кадастровой оценки в ГКН. Он значительно проще судебного, также предполагает предоставление отчета о рыночной стоимости, прошедшего экспертизу, и рекомендуется к применению в случае соблюдения указанного срока. Другим основанием для административного оспаривания является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Кроме того, Административный регламент по исполнению государственной функции ''Организация проведения государственной кадастровой оценки земель'' предусматривает возможность обжаловать решения и действия Росреестра или управления Росреестра в процессе кадастровой оценки Министру экономического развития или руководителю Росреестра соответственно.
Таким образом, снижение кадастровой стоимости земельного участка до значения его рыночной стоимости вполне возможно и влечет существенную экономию затрат большинства правообладателей земельных участков.
Не только земельные участки подвергаются кадастровой оценке. В 2012 году в России проведена кадастровая оценка зданий и сооружений. В настоящее время налог на эти объекты исчисляется из их балансовой стоимости в рамках налога на имущество, однако на рассмотрении Государственной Думы находится законопроект №51763-4 ''О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, предусматривающий введение единого налога на недвижимость для физических лиц''. В текущей редакции законопроекта предусматривается исчисление налога из кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости. Введение налога на недвижимость планируется с 2018 года, но похоже это довольно смелый прогноз, учитывая, что законопроект был принят в первом чтении в 2004 году, и с тех пор второе чтение еще не состоялось. В более отдаленные планы властей входит введение единого налога на недвижимость организаций, который также будет исчисляться из кадастровой стоимости. Предварительные расчеты, представленные Минфином, свидетельствуют о возможном повышении налога на здания примерно в 2,5 раза. В свете данной перспективы практика оспаривания кадастровой оценки земельных участков может оказаться чрезвычайно полезной.