Земельные споры

Автор: Ирина Столярова

24 Сентября 2015 г.
Столярова Ирина Сергеевна, юрисконсульт ''Юридическое бюро ''Константа''


Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ) закрепляет принцип единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Ч. 1 ст. 36 ЗК РФ предусматривает, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Однако на практике, приобретая объект недвижимости, покупатель может столкнуться с целым рядом проблем при оформлении своих прав на земельный участок, на котором объект недвижимости находится. В настоящей статье мы рассмотрим наиболее распространенные из них.


Одной из проблем, с которой нередко сталкиваются собственники объектов недвижимости при оформлении своих прав на земельный участок, является отказ органов местного самоуправления в предоставлении земельного участка в собственность в связи с тем, что ранее уже был заключен договор аренды земельного участка.

В соответствии с разъяснениями, которые были даны в п. 7 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применение земельного законодательства», если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Однако 24.07.2007 г. ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» была дополнена пунктом 2.2, в соответствии с которым собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков – до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, отказ в приобретении в собственность земельного участка по причине наличия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка является незаконным.

Другим распространенным основанием для отказа в предоставлении земельного участка на праве собственности или на праве аренды является наличие нерасторгнутого договора аренды земельного участка, заключенного с прежним собственником объекта недвижимости.

Такой отказ противоречит требованиям действующего законодательства. П. 1 ст. 35 ЗК РФ предусматривает, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящихся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

На практике данная норма означает следующее. Приобретая объект недвижимости у лица, которому земельный участок, занятый указанным объектом, был предоставлен на праве аренды, покупатель автоматически становится арендатором земельного участка с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости. Ранее заключенный договор аренды продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости в силу прямого указания закона. Такие разъяснения дал Президиум Высшего арбитражного суда РФ в Постановлении от 27.10.2009 г. № 8611/09.

При этом переход права аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости в силу прямого указания закона не исключает возможности оформления его прав на земельный участок посредством внесения необходимых изменений в договор аренды земельного участка, заключенный с предыдущим собственником недвижимости.

С учетом указанных положений для оформления своих прав на земельный участок новому собственнику объекта недвижимости достаточно обратиться с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления. Требование органов местного самоуправления о расторжении договора аренды земельного участка, заключенного с прежним собственником объекта недвижимости, является незаконным.

С проблемами при оформлении прав на земельный участок также могут столкнуться покупатели объектов незавершенного строительства.

Приобретая объекты незавершенного строительства, необходимо помнить, что оформление права собственности на земельный участок, занятый объектом незавершенного строительства, возможно только после ввода указанного объекта в эксплуатацию. Данный вывод следует из положений п. 1 ст. 36 ЗК РФ, согласно которому исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность наделены только собственники зданий, строений, сооружений. Поскольку объект незавершенного строительства не может быть использован в соответствии с его назначением до завершения строительства и ввода его в эксплуатацию, положения п. 1 ст. 36 ЗК РФ на собственников объектов незавершенного строительства не распространяются. Такие разъяснения дал Президиум Высшего арбитражного суда РФ в Постановлении от 23.12.2008 г. № 8985/08. При этом в силу положений ст. 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Другим основанием для отказа в оформлении прав на земельный участок является требование органов местного самоуправления о погашении ранее возникшей задолженности по арендной плате за земельный участок.

При решении вопроса о правомерности данного требования необходимо руководствоваться следующим. Обязанность по внесению арендной платы за земельный участок у нового собственника объекта недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект недвижимости. При этом не следует путать дату государственной регистрации и дату заключения договора купли-продажи. Как правило, эти даты не совпадают. Обязанность по погашению задолженности, возникшей до момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, лежит на прежнем собственнике недвижимости. При этом ни одна норма земельного законодательства не связывает возможность предоставления земельного участка в собственность с наличием или отсутствием задолженности по арендной плате земельного участка.

Таким образом, отказ органа местного самоуправления в предоставлении земельного участка на праве собственности в связи с наличием задолженности по арендным платежам противоречит требованиям действующего законодательства.

Получив необоснованный отказ органа местного самоуправления в предоставлении земельного участка, занятого объектом недвижимости, на праве собственности или на праве аренды, собственник объекта недвижимости может защитить свои права, обжаловав указанный отказ в судебном порядке.

Рейтинг статьи:  595




К списку всех статей

Написать нам

Сообщение*

Нажимая данную кнопку, я даю согласие на обработку своих персональных данных, на условиях и для целей, определенных Политикой конфиденциальности ООО "Константа-Холдинг"

* - поля, обязательные для заполнения

Перезвоните мне

Нажимая данную кнопку, я даю согласие на обработку своих персональных данных, на условиях и для целей, определенных Политикой конфиденциальности ООО "Константа-Холдинг"

* - поля, обязательные для заполнения