Можно ли выкупить без торгов землю, если не все запланированные объекты были построены?
Между обществом и мэрией был заключен договор аренды земельного участка для целей возведения объектов капитального строительства. В проектной документации было запланировано возведение объектов в 2 этапа. После ввода в эксплуатацию объектов в рамках 1 этапа общество обратилось в мэрию с заявлением о выкупе земельного участка без торгов. Мэрия мотивировала свой отказ тем, что у общества не возникло права на выкуп участка без торгов, поскольку не все запланированные объекты были построены (2 этап строительства не реализован).
Получив отказ от мэрии, общество обратилось в суд с заявлением о признании решения незаконным.
Три инстанции удовлетворили требование истца, мотивировав это тем, что общество является собственником расположенных на земельном участке объектов недвижимости, поэтому в силу прямого указания закона имеет право на приобретение участка арендованной площадью в собственность без проведения торгов – для эксплуатации возведенных объектов необходима вся площадь земельного участка.
С выводами судов не согласилась Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ, которая в определении от 25 декабря 2024 года № 304-ЭС24-17140 по делу № А45-26765/2023 отменила судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Юрист правового департамента Юридического бюро «Константа», член ИРО Ассоциации юристов России Владислав Черепенин рассказывает о выводах, к которым пришла экономколлегия.
Судебная коллегия указала, что возникновение у арендатора исключительного права на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он был предоставлен в аренду. Предоставление земельного участка без торгов под объектом недвижимости вызвано необходимостью обслуживания и использования данного объекта по назначению. Предоставление в собственность земельного участка, площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации.
Экономколлегия пришла к выводу, что в рассматриваемом случае цель предоставления земельного участка в аренду (поэтапное строительство нескольких объектов недвижимости) истцом не достигнута, поскольку возведены объекты только в рамках 1 этапа строительства. Суд также отметил, что законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой части только запланировано строительство объектов, в целях возведения которых этот участок формировался. Выводы нижестоящих судов о том, что незавершение какого-либо из этапов строительства не является основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность без торгов, противоречат действующему законодательству и правовым позициям высших судебных инстанций.
При таких обстоятельствах Судебная коллегия пришла к выводу о том, что судебные акты нижестоящих судов подлежат отмене.