Условие об одностороннем изменении арендной платы должно быть сформулировано однозначно

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к обществу о внесении изменений в договор аренды в части увеличения размера арендной платы.

Истец пояснил, что между ним (арендодателем) и обществом (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения сроком на 10 лет. Стороны предусмотрели в договоре возможность увеличения размера постоянной части арендной платы. По условиям договора увеличение размера арендной платы происходит по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год и не более чем на 3%; изменение арендной платы оформляется дополнительным соглашением.

Предприниматель направил в адрес общества уведомление о повышении арендной платы. Получив уведомление, общество отказалось от предложения арендодателя. Отказ арендатора послужил основанием для обращения арендодателя в суд.

Суды первой и апелляционной инстанций иск удовлетворили, увеличив арендную плату. Суды мотивировали свое решение тем, что, установив в договоре механизм изменения условия договора о пересмотре размера постоянной части арендной платы путем оформления дополнительного соглашения, стороны тем самым приняли на себя обязанность по заключению такого дополнительного соглашения. Обратное нарушало бы принцип разумности и экономической обоснованности долгосрочного договора аренды, поскольку позволило бы ответчику арендовать имущество в течение всего срока аренды (10 лет) по цене, установленной на дату заключения договора.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа от 17 декабря 2024 года по делу № А43-33971/2023 отменил судебные акты, в иске предпринимателя отказал.

Юрист правового департамента Юридического бюро «Константа», член ИРО Ассоциации юристов России Владислав Черепенин рассказывает о выводах, к которым пришел суд округа.

Кассационный суд указал, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях. При этом инфляционные процессы не относятся к существенным изменениям обстоятельств.

Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Буквальное толкование указанного пункта договора свидетельствует о том, что изменение арендной платы может быть осуществлено лишь путем заключения двустороннего соглашения и арендодатель не обладает правом на одностороннее изменение условий обязательства в части арендной платы.

Следовательно, общество, не согласившись с предложением предпринимателя об изменении арендной платы, действовало в рамках своих прав, установленных договором аренды, что не может характеризоваться как злоупотребление правом.

Таким образом, поскольку стороны согласовали увеличение арендной платы только по соглашению сторон, у индивидуального предпринимателя не возникло права на безусловное одностороннее изменение ее размера.

На основании данного кейса Владислав Черепенин обращает внимание на то, что при разработке договора аренды, особенно долгосрочного, крайне важно тщательно продумать и сформулировать все условия, чтобы избежать судебных споров и минимизировать риск финансовых убытков. Включение в договор условий, предусматривающих право арендодателя на одностороннее изменение арендной платы, должно быть четко и однозначно сформулировано.

В рассмотренном случае арендодатель будет вынужден нести существенные убытки на протяжении всего срока договора (10 лет), так как условие об изменении арендной платы было неудачно сформулировано на этапе подготовки текста договора. Поэтому крайне важно до заключения договора аренды обращаться за профессиональной помощью юристов.