Как заработать на праве ''льготной приватизации'', не имея средств на выкуп.

Автор: Марк Геллер

24 Сентября 2015 г.
Как заработать на праве ''льготной приватизации'', не имея средств на выкуп.
Геллер Марк Витальевич, руководитель Юридического бюро ''Константа'', к.ю.н., заместитель председателя Ивановского регионального отделения общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства ''ОПОРА РОССИИ''.


22 июля 2008 года Государственной Думой Российской Федерации был принят Федеральный закон №159 ''Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации'' (далее по тексту ''Закон о льготной приватизации'').


В соответствие с данным законом добросовестным арендаторам предоставляется право «льготного» выкупа арендуемого имущества без проведения торгов (аукциона) и в рассрочку.

Но это право выкупа не носит бессрочного характера. ФЗ № 159 действует до 1 июля 2010 года. Обязательных условий для выкупа имущества - четыре. Первое: оно должно находиться в аренде у предпринимателя не менее двух лет до вступления в силу выше названного закона. Второе условие: арендатор обязан на протяжении всего срока аренды (а не только двух лет) надлежащим образом уплачивать арендную плату, т. е. не иметь никаких нарушений: долгов, штрафов, пени и т.д. Третье - площадь выкупаемого объекта не может превышать установленного в регионе предела. И последнее: имущество не должно находиться в перечне объектов, предназначенных муниципалитетом для аренды субъектам малого и среднего предпринимательства.

Казалось бы, новый закон открыл "зелёную улицу" добросовестным предпринимателям, успешно занимающимся бизнесом в течение трёх и более лет и пожелавшим стать собственниками арендуемого имущества. Да и муниципалитету неплохо: в условиях кризисного дефицита финансов дополнительные средства в городскую казну совсем не лишние.

Однако всех ли устраивают такие условия? Все ли могут в сегодняшней непростой экономической ситуации позволить себе подобные выплаты? Ведь это только кажется, что условия выкупа чрезвычайно доступны. Предприниматели прекрасно знают, что предложенных пятилетних сроков выкупа явно недостаточно для накопления необходимых средств. В настоящее время разумный срок возврата инвестиций, вложенных в приобретение объекта недвижимости, составляет не менее 10 лет.

Риск принятия правильного и взвешенного решения достаточно в данном случае велик. Ведь, если заявив о реализации права на выкуп в последующем не выполнить условия Договора купли-продажи, все усилия пойдут прахом. Объект будет выставлен на торги и продан другому, неизвестному Арендатору лицу. Не заявлять о праве на выкуп- тоже плохой выход, поскольку тогда право на "льготную приватизации" будет безвозвратно утрачено через 4 месяца - 1 июля 2010 года и далее тот же самый исход- торги и отчуждение арендуемого объекта третьему лицу. При этом, "отсидеться в стороне" и вечно арендовать муниципальное имущество по относительно невысоким ставкам не получится, поскольку в соответствие со ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" все муниципальное имущество, предназначенное для ведения предпринимательской деятельности, должно быть приватизировано не позднее чем 31 декабря 2011 года.

Как же поступить в этой ситуации тем, кто длительное время добросовестно арендует имущество, подлежащее приватизации, с одной стороны, но не может в настоящее время выдержать жесткие условия по срокам платежей значительной выкупной стоимости? С этим вопросом в последнее время в нашу компанию обращается значительное количество наших клиентов. И выход был найден.

Мы предложили нашим клиентам заработать на имеющемся у них праве "льготной приватизации" без вложения собственных денежных средств. Суть самого распространенного варианта схемы заключается в следующем:

Арендатору производится поиск потенциального инвестора, готового вложить денежные средства в выкуп арендуемого объекта с целью последующего его сдачи в аренду. При этом, Инвестору изначально предъявляется условие, что преимуществом в получении в аренду будет безусловно пользоваться нынешний Арендатор. Между сторонами заключается предварительный Договор купли-продажи арендуемого объекта и, в случае желания Арендатора и далее арендовать объект - предварительный Договор аренды. В данных договорах четко прописываются все условия. Прежде всего, цена объекта, которая будет включать в себя как выкупную цену, которую сам Арендатор будет уплачивать муниципалитету, так и доход Арендатора, в согласованном с Инвестором размере. В предварительном Договоре аренды также четко фиксируется срок аренды и размер арендной платы. Далее, Арендатор заявляет муниципальному собственнику о своей готовности выкупить арендуемый объект на льготных условиях. С ним заключается Договор о выкупе. Арендатор регистрирует на себя выкупленный объект. Все необходимое финансирование Арендатор получает от Инвестора. Далее бывший Арендатор, а ныне новый собственник имущества, реализуют заключенные ранее с Инвестором предварительные Договоры, в результате чего Инвестор становится собственником имущества, а Арендатор продолжает арендовать его на заранее согласованных условиях, получив, при этом, дополнительный доход от Инвестора. В результате интересы всех сторон сделки полностью удовлетворены.

Это только один из возможных вариантов работы, который уже прошел практические испытания и благополучно работает. Есть и другие варианты получить дополнительный доход с той возможности, которую предоставило государство добросовестным Арендаторам.

Мы полагаем, что в такой ситуации, с учетом того сколько сил и средств безвозвратно было отдано Арендаторами муниципального имущества для поддержания, ремонта и функционирования арендуемых объектов, просто так не использовать предоставленное "льготное" право, даже при отсутствии собственных средств на выкуп, было бы по меньшей мере неэффективно.

Со своей стороны, наша компания готова предложить Арендаторам, имеющим право на ''льготную приватизацию'' подбор добросовестного Инвестора, готового за свой счет выполнить все согласованные с Арендатором условия, проверку Инвестора, в случае, если Инвестор был найден самим Арендатором, а также полное юридическое сопровождение всех этапов заключаемых сделок, с гарантией достижения желаемого результата.

Рейтинг статьи:  442




К списку всех статей

Написать нам

Сообщение*

Нажимая данную кнопку, я даю согласие на обработку своих персональных данных, на условиях и для целей, определенных Политикой конфиденциальности ООО "Константа-Холдинг"

* - поля, обязательные для заполнения

Перезвоните мне

Нажимая данную кнопку, я даю согласие на обработку своих персональных данных, на условиях и для целей, определенных Политикой конфиденциальности ООО "Константа-Холдинг"

* - поля, обязательные для заполнения